Lotissement

Un plan de lotissement, vers 1930, avec ses éléments caractéristiques : tracé d'une voie nouvelle et plan de division des terrains. On y voit également en rouge une zone déclarée inconstructible

Le Larousse dans son édition 2010 définit le lotissement comme le morcellement volontaire d'une propriété foncière par lots, en vue de construire des habitations^[1]. Cette définition n'est toutefois pas rigoureuse, car des lotissements peuvent être réalisés pour d'autres usages que l'habitation. C'est ainsi que l'on peut parler de lotissements industriels ou de lotissements commerciaux.

Par métonymie, on parle de « lotissement » pour désigner un ensemble d’habitations qui résultent d’un tel découpage foncier, souvent monofonctionnel, ce qui tend à les distinguer de la mixité d’usage de la ville ou d’un quartier ancien^[2].

De nombreux urbanistes reprochent aux lotissements d'avoir une empreinte écologique et énergétique très mauvaise, et de contribuer à la périurbanisation et à la consommation de sols agricoles^{[réf. nécessaire]}. Certains écoquartiers, éventuellement insérés dans la ville renouvelée sur elle-même cherchent à trouver des solutions intermédiaires entre la ville dense et le lotissement.

Aménagement

La création de la viabilité est un élément fondamental d'un lotissement.
On voit ici les travaux de réalisation d'une rue et d'un piquet d'incendie

Le lotissement est une opération d'aménagement par laquelle le lotisseur, opérateur immobilier le plus souvent privé,

• achète une grande propriété inconstructible, car non viabilisée, généralement situé en périphérie de l'urbanisation existante
• réalise les études techniques nécessaires à sa viabilisation, détermine le plan masse de l'opération, détermine le plan de division qui créera des terrains à construire et des espaces communs (rues et espaces verts notamment), fixe éventuellement les règles d'urbanisme qui s'appliqueront aux constructeurs (on parle habituellement de cahier des charges ou de règlement du lotissement), afin d'assurer un aspect harmonieux au quartier ainsi généré.
• réalise les travaux de voirie et réseaux divers (VRD) nécessaires, en
  • créant des rues desservant chaque terrain et éventuellement des espaces collectifs (place, espaces verts...)
  • et en étendant les réseaux publics pour raccorder chacun de ces terrains en eau, en électricité, et éventuellement aux égouts pour assurer l'assainissement des eaux pluviales et des eaux usées, aux réseaux de télécommunication et câblés, aux équipements de défense contre l'incendie.
• puis commercialise ces terrains désormais viabilisés afin de les vendre soit à la personne construisant pour son compte, soit à un promoteur qui construira des bâtiments en vue de les revendre aux acheteurs finaux.
• et cède les voies et espaces communs, soit à la commune, soit à l'association syndicale de lotissement, constituée par l'ensemble des propriétaires de lots, et qui auront donc la charge de les entretenir.

Le lotisseur doit disposer de capitaux importants, car il doit financer l'achat du terrain qu'il va lotir, les études et les travaux avant de commencer à vendre les terrains qu'il aura ainsi viabilisés, ce qui ne peut être fait que de nombreux mois, voire plusieurs années après son acquisition initiale. C'est une des raisons qui font que le lotisseur, afin de réduire ses dépenses, tend à adopter un plan de voirie régulier, tel que le plan hippodamien ou en chandelier. De tels plans se reconnaissent aisément, et permettent de qualifier de lotissement les quartiers créés par ces opérations immobilières.
L'objectif du lotisseur sera également de réduire autant que possible la durée séparant les investissements initiaux de l'obtention de recettes par la vente des terrains. En raison des emprunts bancaires qui ont pu être faits à cette occasion, le portage foncier peut être très coûteux s'il dure longtemps.

L'opération d'aménagement, constituant par définition même à transformer des terrains non viabilisés en terrains constructibles, est habituellement réalisée en périphérie des zones urbanisées, c'est-à-dire en banlieue ou en zone périurbaine. Elle est donc critiquée car elle contribue à l'étalement urbain et, pour les lotissements pavillonnaires, pour leur faible efficacité énergétique.

Historique

Extrait de la Carte d'état-major de 1888 montrant la ligne des Coquetiers. Le tracé régulier des voies et la petite taille des terrains évoquent clairement les opérations de lotissement réalisés au XIX^e siècle à proximité de la ligne de chemin de fer

Un lotissement, c'est essentiellement la viabilisation des terrains. Certains l'oubliaient au début du XX^e siècle ...
On voit ici un lotissement défectueux en banlieue parisienne, où les rues ne sont qu'en terre battue, transformées en chemins de boue à la première pluie

La notion de lotissement semble être utilisée depuis le milieu du XIX^e siècle. Des exemples plus anciens de projets de cité « utopique » ou d'urbanisme groupé pourraient les avoir inspirés, tels que la création de la Place des Vosges à Paris, en 1605.

La création des lotissements est alors directement influencée par le développement des chemins de fer et des tramways, qui permet d'urbaniser des secteurs trop éloignés des centres historique pour que l'on puisse s'y rendre à pied. On peut ainsi citer le développement, en banlieue parisienne, des villes de Maisons-Laffitte (Yvelines avec le lotissement du parc du château de Maisons ou du Raincy (Seine-Saint-Denis), (lotissement du parc du château de la famille d'Orléans), ou, dans un contexte balnéaire, Le Touquet-Paris-Plage (Pas-de-Calais), (lotissement érigé en commune en 1912). De même, formation du lotissement du Vésinet (Yvelines) (durant le Second Empire, ou de Saint-Maur-des-Fossés (Val-de-Marne), sous la Monarchie de Juillet. Dans ce cas, les communes loties ont souvent fait l'objet de morcellement de terrains vendus aux enchères, attirant de fait une population aisée de bourgeois parisiens. C'est la raison pour laquelle ces communes conservent encore actuellement une population ayant un niveau de vie élevé et une architecture caractéristique du XIX^e siècle.

• 

  Publicité pour un lotissement vers 1904-1905, mettant en valeur la qualité de sa desserte en transports en commun.
  Lotissement et desserte par les transports en commun de banlieue étaient, au XIX^e siècle et au début du XX^e siècle, des éléments interdépendants.

• 

  La station balnéaire du Touquet-Paris-Plage a été créée de toutes pièces comme un lotissement en 1882.
  À cette époque, s'il existait déjà des lotissements destinés aux classes moyennes ou populaires, certains étaient très huppés, comme ce bord de mer...

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L'influence des transports en commun baisse au cours de la seconde moitié du XX^e siècle, en fonction de la croissance de la mobilité individuelle. Depuis lors, les lotissements sont le plus souvent créés à proximité d'axes routiers.

Aménagement en plan hippodamien

Un lotissement à San José (Costa Rica) bâti selon un plan hippodamien

étalement urbain à Colorado Springs avec l'aménagement de nombreuses impasses

Cul-de-sac typique des lotissements américains

L'aménagement en plan hippodamien ou plan quadrillé consiste au traçage des rues selon un plan orthogonal c'est-à-dire la création de rues parallèles et de croisements à rues perpendiculaires.

Aménagement en chandelier

L'aménagement de lotissement en chandelier^[3] consiste à l'utilisation de culs-de-sac débouchant sur une rue secondaire menant à une rue principale. L'utilisation d'impasses permet de créer une parcelle supplémentaire entre la rue principale et la rue secondaire en lieu et place d'un carrefour éventuel^[3].

Problèmes contemporains

Avec la généralisation du lotissement comme forme urbaine privilégiée pour l'habitat depuis les années 1950, au travers de la notion d'étalement urbain, se posent des problèmes aigus en matière énergétique et environnementale.

Problèmes énergétiques

Le lotissement constitue un modèle urbain fortement consommateur d'énergie, que ce soit pour la construction de logements individuels, le plus souvent appelés pavillons, ou pour les déplacements massifs en automobile qu'ils provoquent du fait de l'éloignement du centre des villes et de la faible viabilité des transports en commun dans les tissus urbains peu denses comme ceux des lotissements.

Avec l'épuisement des ressources pétrolières et le renchérissement du coût de l'énergie, en particulier du carburant, le lotissement d'habitation, en tant que modèle urbain, est menacé dans son développement, voire dans sa survie^[4].

Problèmes environnementaux

Actuellement, le lotissement, en tant que forme urbaine destinée à produire une maison individuelle par ménage, apparaît pour beaucoup comme écologiquement insoutenable car il constitue une cause importante de surexploitation de l'environnement par l'homme. Il provoque consommation d’espace au détriment des terres agricoles et naturelles, artificialisation des sols, déplacements massifs en automobile, surconsommation de matières premières, augmentation des inondations, diminution de la ressource en eau potable, augmentation de l’absorption des rayonnements solaires qui participent au réchauffement climatique, disparition définitive de terres agricoles, diminution de la biodiversité, etc.

Législation

De nombreux pays se sont dotés d'une réglementation des lotissements, car son absence avait permis à des lotisseurs sans scrupules de revendre à des particuliers des lots non viabilisés ou mal viabilisés, ce qu'on appelait les mal-lotis.

Ces réglementations ont deux objets :

• assurer que les lots soient effectivement viabilisés
• assurer la gestion des équipements communs du lotissement (les voiries et espaces verts, mais également des égouts et des autres réseaux enterrés.

S'y rajoute éventuellement la volonté d'assurer la qualité architecturale et urbaine du quartier réalisé par le biais des lotissements.

France

Le lotissement est une des procédures d'aménagement opérationnel existant en droit français de l'urbanisme. Bien qu'il existe des lotissements communaux, cette procédure est plutôt utilisée par des aménageurs privés.

Les organismes publics recourent plutôt à la Zone d'aménagement concerté, plus souple, mais qui ne peut être mise en œuvre que par une collectivité publique ou un établissement public.

Un autre outil juridique disponible est le permis de construire valant division^[5], qui n'est toutefois pas adapté aux opérations d'aménagement de grande ampleur, mais plutôt aux opérations de promotion, c'est-à-dire celles où un investisseur acquiert les terrains, généralement déjà viablisés, et construit dessus un ou des bâtiments destinés à être vendus à leurs utilisateurs (qui sont eux-mêmes soit des propriétaires occupants soit des propriétaires bailleurs).

Parmi les documents juridiques constituant le lotissement se trouvent notamment :

• le plan de division des terrains,
• le cahier des charges, document facultatif de droit privé qui ne concerne que les propriétaires et occupants du lotissement, qui définit les règles d'usage du lotissement. Ce document, lorsqu'il existe, est applicable sans limitation de durée.
• le réglement, document facultatif de droit public qui définit, en complément des règles du document d'urbanisme communal, les règles relatives à l'implantation des bâtiments, leurs caractéristiques... et qui fait partie des règles contrôlées par le permis de construire. Depuis la Loi SRU du 13 décembre 2000, ce règlement peut avoir une durée de validité limitée ou être modifié par l'administration, après enquête publique, lorsque la commune se dote d'un document d'urbanisme^[6]
• les statuts de l'association syndicale libre, structure juridique qui regroupe l'ensemble des propriétaires, lorsque le lotissement comprend des équipements communs qu'il faut gérer, et qui est habilitée à voter et collecter des appels de fonds permettant de financer ces charges.

Historique

Les réglementations relatives aux lotissements sont parmi les plus anciennes du droit français de l'urbanisme, puisque la gestion des équipements communs des lotissements est organisée par la législation sur les associations syndicales par la loi du 21 juin 1865, désormais remplacée par l’ordonnance n^o 2004-632 du 1^er juillet 2004.

Les investisseurs, quand-à-eux, doivent obtenir une autorisation pour lotir une propriété depuis les lois de 1919 et de 1924. Cette réglementation est avant tout destinée à garantir, d'une part, que le projet de lotissement respecte les règles de viabilisation, et, d'autre part, que le lotisseur ne pourra commencer la commercialisation des terrains qu'après qu'il eut effectivement réalisé la viabilisation complète du lotissement.

L'article 82 de la loi du 15 juin 1943, qui généralise à l'ensemble du territoire national le permis de construire, définit également le lotissement comme « l'opération et le résultat de l'opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire d'une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives, consenties en vue de l'habitation », excluant de ce fait alors les divisions destinés aux constructions à vocation d'activité.

Avant la réforme des autorisations d'urbanisme de 2007

Le lotissement était une procédure autonome, réglementée aux anciens articles L 315-1 et suivants, R 315-1 et suivants du Code de l'urbanisme.

Il était alors défini comme étant : toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété (art. R 315-1 ancien du Code de l'urbanisme).

La réglementation actuelle

L'aménagement des lotissements est réglementée par le code de l'urbanisme et notamment par les articles L.442-1 et suivants, R 442-1 et suivants, ainsi que les L.480-4-1 et L.480-15.

L'article 442-1 définit le lotissement comme :

« Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments.»

— Article L.442-1 du Code de l'urbanisme^[7]

La création d'un lotissement se fait dans le cadre d'un permis d'aménager^[8] ou d'une déclaration préalable^[9], selon l'importance du projet.

Notes et références

Voir aussi

Bibliographie

• Sir Raymond Unwin (trad. William Moosser , Léon Jaussely), L'étude pratique des plans de villes [« Town planning in practice »], l'Équerre, 1981, 24 cm, 370 p. (ISBN 2864250136) 
• Alex MacLean (préf. Bill Mckibben), Over : Visions aériennes de l'American Way of Life : une absurdité écologique [« OVER: The American Landscape at the Tipping Point. »], La Découverte, Dominique Carré éditeur, 2008, 23 cm x 33,5 cm, 336 p. (ISBN 9782707156297) 
• Ariella Masboungi (dir.) (préf. Jean-Louis Borloo), Faire ville avec les lotissements, Paris, Le Moniteur, coll. « Projet urbain / MEEDDAT », juin 2008, 16x26 cm, 160 p. (ISBN 978-2-281-19411-1) [présentation en ligne] 
• (fr) (it) (en) Robert-Max Antony, « Vocabulaire français de l'Art urbain : Lotissement » sur http://www.arturbain.fr/, Séminaire Robert Auzelle, 2011. Consulté le 15 juillet 2011

Sur l'histoire du développement des lotissements, particulièrement en région parisienne

• Alain Faure, dir., Les Premiers banlieusards, aux origines des banlieues de Paris (1860-1940), éd. Créaphis, coll. « Rencontres à Royaumont », 1991, 285 p. (Résumé sur le site de l'ENS. Ouvrage en partie consultable)
• Annie Fourcaut (dir.) (préf. Guy Burgel et Antoine Prost), Un Siècle de banlieue parisienne (1859-1864) : Guide de recherche, Paris, éd. L’Harmattan, coll. « Villes et Entreprises », 1988, 318 p. (ISBN 978-2-7384-0157-1) [présentation en ligne] 
• Annie Fourcaut, La Banlieue en morceaux : la crise des lotissements défectueux en France dans l’entre-deux-guerres, Paris, éd. Créaphis, 2000, 399 p. (ISBN 978-2-907150-95-8.) [présentation en ligne] 

Pour des exemples plus locaux :

• Le Vésinet, modèle français d'urbanisme paysager 1858-1930, Inventaire général des monuments et des richesses artistiques de la France, coll. « Cahiers de l’Inventaire », 1989, 144p.
• Jérôme Donato Dell'Agnese, « L’évolution d’une petite ville de Seine-et-Marne : Chelles, 1824-1911 », in Chelles, Notre ville, notre histoire, n^o 16,1998-1999, p. 37-144
• Vaires-sur-Marne, Autrefois… Aujourd’hui…, éd. Amatteis, 1993 (p. 82-127)
• Bernard Huchet, Pontault-Combault, 1994
• Construire la ville. L'urbanisme en Seine-et-Marne au XXe siècle, Archives départementales de Seine-et-Marne, coll. "Mémoire et Documents", 2007 (en vente aux Archives départementales)

Articles connexes

• Maisons Levitt
• Association syndicale de lotissement
• Droit de l'urbanisme en France
• Terrain constructible
• ZAC
• Glossaire de l'immobilier

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