Association syndicale de lotissement

Pour les articles homonymes, voir association.

 Ne doit pas être confondu avec Syndicat professionnel.

Une association syndicale, est une personne morale qui regroupe des propriétaires de biens immobiliers voisins, pour la réalisation d'aménagements spécifiques ou leur entretien.

Les associations syndicales de propriétaires doivent répondre à un des objets présentés par l’article 1^er de l’ordonnance n^o 2004-632 du 1^er juillet 2004^[1] relative aux associations syndicales de propriétaires, qui constitue la base juridique rénovée de ces structures :

« Peuvent faire l'objet d'une association syndicale de propriétaires la construction, l'entretien ou la gestion d'ouvrages ou la réalisation de travaux en vue :

   a) De prévenir les risques naturels ou sanitaires, les pollutions et les nuisances ;
   b) De préserver, de restaurer ou d'exploiter des ressources naturelles ; 
   c) D'aménager ou d'entretenir des cours d'eau, lacs ou plans d'eau, voies et réseaux divers ; 

d) De mettre en valeur des propriétés. »

Les associations syndicales peuvent exister tant en ville qu'à la campagne mais leurs fonctions ne sont généralement pas les mêmes.

En ville, les lotissements s'organisent souvent sous la forme d' associations syndicales de lotissement pour gérer des biens collectifs réalisés initialement par le lotisseur, et, éventuellement, en réaliser de nouveaux.

En campagne, leur objet concerne souvent la protection des propriétés terriennes (lutte contre l’incendie, les nuisibles, les inondations : défense contre la mer, endiguement, curage des rivières) ou leur mise en valeur (irrigation, assainissement, dessèchement, reboisement).

Le régime de l'association syndicale ne doit pas être confondu avec celui de l'indivision ni avec celui de la copropriété, dont il est proche, et malgré son nom, n'a aucun rapport avec les syndicats de salariés. Ce régime est par contre le régime de base des Association foncière urbaine, Association foncière pastorale, Association foncière agricole, Association foncière d'aménagement foncier agricole et forestier (s'est substitué en 2005 aux associations foncière de remembrement)

Histoire des associations syndicales

L’origine juridique des AS est très ancienne. Elle remonte au Haut Moyen Âge. Elles sont l’expression d’un phénomène communautaire dont on remarque la trace dans la plupart des civilisations. En effet, « depuis l'époque gallo-romaine, les aménagements hydrauliques ont contribué à façonner l'espace agricole français. Ainsi, des travaux furent entrepris pour fournir de l'eau aux plantes en cas de carence ou, au contraire, pour évacuer du sol l'eau excédentaire ou protéger les terres des inondations. Les structures associatives furent créées pour entreprendre les travaux, ainsi que pour assurer la gestion et l'entretien des ouvrages »^[2]. Ainsi on peut citer, en matière d’irrigation ou d’assèchement de marais les « Arrosants » du Roussillon qui remontent à la législation des Wisigoths ou les « Wateringues » du Nord-Pas-de-Calais qui existent toujours (sous la forme d’ASCO). C’est pour administrer ces dernières qu’a été prise l’ordonnance de 1169 de Philippe d'Alsace.

Les grandes entreprises de mise en valeur du sol et donc des territoires ont toujours fait partie de politiques plus vastes et stratégiques. Une multitude de régimes se sont mis en place, dans l’esprit incessant de favoriser les groupements associatifs. On les regroupait sous l’ancien régime, par l’appellation latine domat : « assemblée de plusieurs personnes mises en corps formé par la permission du Prince, distingué des autres personnes qui composent un État et établi pour un bien commun à ceux qui sont de ce corps et qui ait aussi son rapport au bien public ». On peut citer les exemples de la construction du canal de la Durance à Salon-de-Provence (1555) et de l’assèchement de l’Aunis et de la Saintonge, situées en Charente-Maritime (édits d’Henri IV de 1599 et 1607).

Leur objet qui concerne la protection des propriétés terriennes (lutte contre l’incendie, les nuisibles, les inondations : défense contre la mer, endiguement, curage des rivières) et leur mise en valeur (irrigation, assainissement, dessèchement, reboisement) est majeur pour les besoins agricoles et économiques.

Malgré la Révolution et l’apparition de la Nation qui abolissait toutes les corporations, ce régime a été maintenu et légiféré (lois des 12 et 20 août 1790 qui autorisent les propriétaires de marais desséchés à former des associations syndicales pour leur entretien, loi du 14 floréal an XI relative au curage des cours d’eau et l’entretien des digues, loi du 16 septembre 1807 sur le dessèchement des marais, etc.). En effet, malgré les changements de régime, de nombreux textes donnèrent naissance à des structures de réalisation de grands travaux.

Sous Napoléon III, dont la mise en valeur du sol était une préoccupation constante, des mesures unificatrices furent prises.

« Cependant, une réforme plus vaste s’imposait, tant en raison du nombre des associations syndicales que de la diversités de leur statut juridique. ( …) Une loi codificatrice de 26 articles fut promulguée le 21 juin 1865. Aux termes de l’exposé des motifs, le gouvernement entendait « donner l’essor à l’esprit d’entreprise et d’initiative privée^[3] » »

Jusqu’à la réforme de 2004, ce texte demeura le régime juridique de base de cette matière. Malgré de multiples évolutions, la Cour des Comptes ainsi que l’Inspection générale de l'administration, dans un rapport de novembre 1983 ont fait état d’une nécessité de modernisation. Cette évolution était d’autant plus souhaitée que l’importance et l’utilité de ces entités ne sont nullement remises en cause. Aussi cette matière a sans cesse été révisée. Quelques projets de réforme profondes ont même été engagés sans voir le jour jusqu’à ce que l'ordonnance n°2004-632 du 1^er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires intervienne, initiée par le ministre de l'intérieur.

Il convient de rappeler que cette ordonnance a abrogé le texte de 1865, entre autres. Elle a fait un nettoyage en s'érigeant comme la base du droit commun des associations syndicales de propriétaires et, selon l’exposé des motifs, est venue moderniser le droit des ASA, dans un souci de clarification et de simplification.

Base juridique actuelle

En France, les textes qui régissent les associations syndicales de propriétaires (ordonnance n^o 2004-632 du 1^er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires et décret n^o 2006-504 du 3 mai 2006 portant application de l'ordonnance précitée) établissent une distinction entre trois formes d'associations syndicales : les associations syndicales libres, les associations syndicales autorisées (ASA) et les associations syndicales constituées d'office (ASCO).

Le ministère de l'intérieur via la direction générale des collectivités locales, a réalisé une compilation de tous ces textes sous forme d'une circulaire-guide des associations syndicales de propriétaires : lire le guide des ASP sur le site de la DGCL

Associations syndicales libres

Les associations syndicales libres sont des personnes morales de droit privé. Elles ont un régime très proche de celui des associations dites déclarées du 1^er juillet 1901. Elles se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés qui doit être constaté par écrit.

Elles s’organisent et fonctionnent en vertu des dispositions qu’elles ont fixées dans leur propre statut. Les statuts sont établis par les membres la composant.

Seule la procédure de création, de déclaration et le contenu obligatoire des statuts sont strictement encadrés par l’ordonnance de 2004 et son décret d’application précité. Elles peuvent être transformées en ASA.

Il existe un type particulier d'association syndicale libre régi par l'article R.315-6 du code de l'urbanisme : l'association syndicale de lotissement.

Une fois créée, l'adhésion à l'association syndicale est indissociable de la propriété d'un bien qui se trouve dans le périmètre d'action de l'association syndicale. À titre d'exemple l'acquisition d'un lot entraîne ipso facto adhésion du co-loti à l'association syndicale libre.

Associations syndicales autorisées

Les associations syndicales autorisées ou constituées d'office ont en commun d'être des établissements publics à caractère administratif. Elles sont donc des personnes morales de droit public. Leurs actes (délibérations) sont soumis au contrôle du préfet. Elles ont un comptable public soumis au contrôle des juridictions financières, chambre régionale des comptes et Cour des comptes.

Les associations syndicales autorisées sont créées par le préfet après enquête publique, sur demande de propriétaires, de collectivités locales ou de l'État.

De manière juridique : une association syndicale autorisée est un groupement de propriétaires sur un périmètre déterminé qui dispose de prérogatives de puissance publique, pour exécuter certains travaux spécifiques d’amélioration ou d’entretien intéressant à la fois l’ensemble de leurs propriétés et d’utilité générale, constitué après consultation de ces propriétaires et accord de l’administration, et à laquelle les propriétaires récalcitrant des terrains compris dans ce périmètre ont obligation d' adhérer, sauf à délaisser leurs immeubles.

Ces associations syndicales, même si elles ne sont pas connues du grand public en raison de leurs missions particulières, s’élèvent à 6 500 (au 1^er janvier 2004 ; source INSEE). 85% des associations syndicales concernent l’agriculture, plus particulièrement l’irrigation, la forêt, l’aménagement foncier, le pastoralisme, les marais, le drainage, l’aménagement des cours d’eau, la viticulture…

Associations constituées d'office

Les ASCO, comme le souligne le nom, sont des ASA dont la constitution a été imposée par l’autorité administrative qui estime que leur existence est indispensable à la réalisation d’un intérêt général.

En effet, elle ne peut être créée que pour les ouvrages ou travaux mentionnés aux alinéas a) à c) de l'article 1^er de l’ordonnance de 2004 susvisé et si une ASA n'a pu être constituée. L’atteinte au droit de propriété se justifie par la nature des travaux qui sont essentiels dans le même temps aux propriétés et à la collectivité. Dans cet esprit, une procédure de double enquête publique encadrée par les textes caractérise la procédure de création. Les associations syndicales constituées d'office sont créées par le préfet comme pour les ASA lorsque les propriétaires concernés par l'entretien ou l'aménagement ont refusé de constituer une association syndicale alors que le préfet l'a jugé nécessaire.

Hormis sur ce point et ceux relatifs à une augmentation des pouvoirs du préfet en cas de dysfonctionnement des organes, les dispositions régissant les ASCO sont celles applicables aux ASA.

Une association syndicale constituée d'office peut se transformer en association syndicale autorisée.

Associations syndicales de lotissement

En France, une association syndicale de lotissement est l'institution chargée d'assurer la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs d'un lotissement. Elle est régie par l'ordonnance n°2004-632 du 1^er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires et le décret n°2006-504 qui porte application de l'ordonnance précitée (son article 3 y fait explicitement référence).

La constitution d'une association syndicale est imposée par l'article R 442-7 du Code de l'urbanisme^[4].

Les équipements communs comprennent principalement les VRD, c'est-à-dire la voirie (chaussée, trottoirs), les espaces verts, les réseaux d'eau potable et d'assainissement (égouts eaux usées et eaux pluviales) et l'éclairage public, les hydrants destinés à la défense extérieure contre l'incendie. Ils sont la propriété collective des propriétaires de lots, appelés co-lotis, indépendamment de l'usage de la voirie qui peut-être ouverte à la circulation publique (le code de la route s'y applique et dans ce cas le maire y exerce ses pouvoirs de police, ou bien strictement privée, éventuellement même clôturée et gardiennée. Les autres réseaux (téléphone, électricité) sont généralement la propriété des concessionnaires (E.D.F., France-Télécom, ...).

L'adhésion à l'association syndicale de lotissement se fait automatiquement par l'acquisition d'un lot situé dans le périmètre du lotissement. Une clause est insérée à cet effet dans l'acte de vente du terrain lors de la création du lotissement. En cas de revente, le nouveau propriétaire se substitue au vendeur dans ses droits et obligations vis-à-vis de l'association syndicale. En effet, les dettes et créances attachées à un lot dans le cadre d'un lotissement ont un caractère réel, c'est-à-dire qu'ils ne sont pas liés à la personne (comme c'est le cas dans le cadre d'une copropriété), mais au bien. Ainsi, dans le cas où le vendeur aurait une dette vis-à-vis de l'association syndicale, le président de cette dernière peut en poursuivre le recouvrement auprès du nouveau propriétaire.

L'association syndicale de lotissement ne peut être dissoute que dans un seul cas : la cession de l'ensemble des équipements à un autre organisme, généralement la commune, qui accepte de reprendre leur gestion et leur entretien (et notamment de la voirie).

Notes et références de l'article

Voir aussi

Articles connexes

• Remembrement • Lotissement • Irrigation • Drainage
• Glossaire de l'immobilier

Liens et documents externes

• ASAinfo : réseau d'échanges de savoir pour les Associations Syndicales Autorisées de propriétaires et leurs partenaires.
• Qu'est-ce qu'une association syndicale ? article sur le site de l'AD Isère Drac Romanche
• www.droit-info.com Site d'Avocat consacré à la Copropriété et aux Associations Syndicales Libres.
• Circulaire du ministère de l'intérieur concernant les Associations Syndicales Autorisées

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