Co-propriété

La copropriété est l'organisation d'un immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

Aux États-Unis et dans la plupart des provinces canadiennes, les immeubles divisés en copropriété sont appelés « condominiums » . En Australie et en Colombie-Britannique, la loi utilise le terme « strata », enfin c'est le terme « commonhold » qui est usité au Royaume-Uni.

Sommaire 1 En France 1.1 Définition et organisation 1.2 Administration de la copropriété 1.3 Principes de fonctionnement 1.3.1 Copropriétaire et syndicat 1.3.2 Syndic 1.3.3 Conseil syndical 1.3.4 Résident, Bailleur et Locataire 1.3.5 Règlement de copropriété 1.3.6 Assemblée générale 1.4 Forces et faiblesses 1.4.1 Forces du régime de la copropriété 1.4.2 Faiblesses du régime des copropriétés 1.4.3 Copropriétés en difficulté 1.4.4 Les mesures de traitement des difficultés des copropriétés 2 Au Québec 2.1 Principes de lotissement 2.2 Principes de fonctionnement 2.2.1 Copropriétaire 2.2.2 Conseil d'administration 2.2.3 Résident, Bailleur et Locataire 2.2.4 Déclaration de copropriété 2.2.5 Assemblée générale 3 Références 4 Articles connexes

En France

Le nombre de logements en copropriété s'élève en France à près de 7,6 millions sur un total de 29,5 millions de logements (INSEE — enquête logement de 2002). La copropriété est un phénomène essentiellement urbain puisque près des 2/3 se trouvent dans des agglomérations de plus de 200.000 habitants et que 30% des logements en copropriété sont en région parisienne. (source coproprietes.org).

Selon le droit français, la copropriété fonctionne sous le régime de l'indivision forcée, c'est-à-dire un régime inspiré de la mitoyenneté. Le régime de la copropriété est strictement encadré par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application. Ce cadre a été modifié récemment par la loi SRU du 13 décembre 2000 et par la loi ENL du 13 juillet 2006.^[1] Les articles 6 à 37 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et les décrets sont d'ordre public, c'est-à-dire que l'on ne peut y déroger par contrat.

Ce régime particulier de la propriété immobilière s'est imposé du fait du nombre croissant d'immeubles de rapports appartenant, comme il était d'usage quasi général jusqu'au XIX^e siècle, à un seul propriétaire, et qui se sont trouvés vendus par lots à des propriétaires différents. Ce cas de figure jadis exceptionnel, devenant commun au cours du XX^e siècle, amena le législateur à faciliter la gestion et l'entretien de ces immeubles « divisés » et à encadrer des problèmes nouveaux, inconnus dans les maisons d'autrefois : parties communes, frais d'entretien répartis, etc. En France, le premier texte spécifique à ce nouveau statut fut la loi du 28 juin 1938, remplacée par la loi en vigueur du 10 juillet 1965.

Les immeubles sous le régime de la copropriété vont du bâtiment de deux logements jusqu'à des ensembles de plusieurs bâtiments regroupant des centaines de logements. Les plus grandes copropriétés de France, Grigny 2 (Grigny, Essonne) et Parly 2 (Le Chesnay et Rocquencourt, Yvelines) avoisinent les cinq mille logements. Toutefois, près de 30% des copropriété comptent moins de 10 logements et 70% d'entre elles ont moins de 30 logements. Les propriétaires occupants sont autant représentés que les propriétaires bailleurs. (source coproprietes.org).

Définition et organisation

Statut de la copropriété¹ 

Il s'impose aux immeubles ou groupes d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

Parties privatives² 

Ce sont les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire et sont sa propriété. Ce sont par exemple les appartements, garages, locaux commerciaux, caves, etc.

Parties communes³ 

Elles sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; par défaut : sol, gros œuvre, éléments d'équipement commun, gaines, locaux des services communs, passages. Les droits à construire sont par défaut accessoires aux parties communes.

Générales ou spéciales⁴ 

Les parties communes sont générales si elles sont la propriété de l'ensemble des copropriétaires formant le syndicat des copropriétaires, ou spéciales à certains d'entre eux seulement. La pratique a amené à distinguer en plus les parties communes affectées à l'usage exclusif d'un ou plusieurs copropriétaires par le règlement de copropriété : souvent terrasses, jardinets, combles aménagés en greniers, etc.

Quote-part⁵ 

Par défaut, la quote-part des parties communes d'un lot est déterminée en proportion de la valeur de chaque partie privative par rapport à la valeur de l'ensemble de ces parties. Ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots lors de l'établissement de la copropriété. Ces quote-parts sont généralement exprimées par une fraction, le dénominateur formant les tantièmes.

Indivisibilité⁶ 

Les parties communes sont insécables. le régime de la copropriété ne peut pas être assimilé à une indivision ou à l'organisation d'une personne morale dont les règles de fonctionnement sont différentes.

Règlement de copropriété⁸ 

Généralement accompagné d'un état descriptif de division, il est la convention, régie par le droit des contrats, qui détermine la destination et les conditions de jouissance des parties privatives et communes, ainsi que les règles d'administration des parties communes.

Charges¹⁰ 

Les copropriétaires assument les charges de la copropriété, le règlement de copropriété fixant la part de chaque lot : en fonction de l'utilité apportée à chaque lot pour les services collectifs et les éléments d'équipement commun ; proportionnellement à la valeur relative des parties privatives de chaque lot à l'ensemble pour la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes.

Charges directes^10-1 

Les seules charges imputées directement à un seul copropriétaire sont les frais de recouvrement d'une créance justifiée à son encontre et les honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la vente d'un lot. À l'inverse, un copropriétaire qui voit son opposition à la copropriété validée en justice n'est pas tenu de participer aux frais de procédure communs.

Modification de la répartition des charges¹¹ 

Elle ne peut se faire qu'à l'unanimité des copropriétaires, sauf lorsque la nouvelle répartition est due à des travaux, auquel cas elle est décidée à la même majorité ; ou lors de la subdivision d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions devant être approuvée à la majorité simple.

Révision de la répartition des charges¹³ 

Un copropriétaire peut la demander pour un écart de plus d'un quart avec la répartition par défaut si le règlement de copropriété a moins de cinq ans, ou dans les deux ans de la première vente d'un lot depuis son établissement.¹² Le règlement de copropriété est opposable à partir de sa publication au fichier immobilier.

Syndicat des copropriétaires¹⁴ 

Il possède la personnalité civile. Il peut être coopératif si c'est autorisé au règlement de copropriété. Il établit et modifie le règlement si nécessaire. Il assure la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par la construction ou l'entretien des parties communes.

Budget prévisionnel^14-1 

Il est voté chaque année dans les six mois après l'exercice comptable précédent, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration. Sauf vote différent, les provisions sont versées par quart le premier jour de chaque période.

Travaux exceptionnels^14-2 

Ils ne sont pas compris dans le budget prévisionnel, le vote définissant les appels de fonds.

Tenue comptable^14-3 

Elle est établie selon des règles comptables spécifiques : c'est une comptabilité d'engagement utilisant un plan comptable. Ils sont présentés en comparant avec l'exercice précédent, comprenant le budget prévisionnel et ses annexes, les charges et produits, la situation de trésorerie. Ces règles sont assouplies pour les petites copropriétés.

Actions en justice¹⁵ 

Le syndicat peut s'y défendre et demander à y faire valoir ses droits, y compris contre un copropriétaire.

Patrimoine du syndicat¹⁶ 

Il a la possibilité d'acquérir ou de se défaire de parties communes ou des droits associés, voire des parties privatives qui le restent, mais sans leur voix.

Répartion des cessions^16-1 

En fonction des quotes-part de chaque lot.

Expropriation^16-2 

Elle se fait lot par lot, et sur les parties communes en utilisant la répartition précédente.

Administration de la copropriété

Assemblée générale des copropriétaires¹⁷ 

Les décisions y sont prises et sont exécutées par un syndic éventuellement contrôlé par un conseil syndical. Un syndic désigné avant la première assemblée générale doit y être confirmé. En l'absence de syndic, un copropriétaire peut saisir le président du tribunal de grande instance pour en faire désigner un.

Syndicat coopératif^17-1 

il faut constituer un conseil syndical pour élire le syndic parmi eux, qui devient président du conseil syndical, et éventuellement un vice-président suppléant, qui sont révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne les personnes pouvant être extérieures pour contrôler les comptes. Cette forme est décidée à la majorité de tous les copropriétaires.

Mission du syndic¹⁸ 

• faire respecter le règlement de copropriété et les décisions de l'assemblée générale
• administrer l'immeuble, le conserver, le garder, l'entretenir et faire les travaux de sauvegarde urgents
• tenir un carnet d'entretien
• tenir une comptabilité séparée donnant la position de chaque copropriétaire et établir le budget prévisionnel, puis les soumettre au vote
• tous les trois ans, proposer de préparer des travaux d'entretien ou de conservation votés à la majorité de tous
• ouvrir un compte bancaire séparé pour le syndicat, sauf dispense votée à la majorité de tous
• représenter le syndicat civilement et en justice et publier l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou leurs modifications
• informer les copropriétaires des moyens de réception de télévision
• ne pas se faire substituer, hors délégation spéciale votée à la majorité de tous.

La justice peut désigner un administrateur provisoire en cas de carence du syndic si le règlement de copropriété ne prévoit rien.

Justificatifs des charges^18-1 

Le syndic les tient à la disposition des copropriétaires au moins un jour ouvré entre la convocation de l'assemblée générale et sa tenue, les modalités étant définies par l'assemblée générale.

Changement de syndic^18-2 

L'ancien syndic doit remettre dans le mois la situation de trésorerie, les fonds disponibles et les documents et archives du syndicat. Dans les deux mois suivants, il doit verser le solde des fonds après apurement des comptes, et fournir l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat. Sinon, la remise des pièces et des fonds avec intérêts pourra être demandée en référé.

Dettes d'un copropriétaire¹⁹ 

Si elles ont moins de cinq ans, une hypothèque légale sur son lot les garantit, pouvant être inscrite par le syndic après mise en demeure infructueuse, puis en consentir la mainlevée en cas d'extinction. S'il règle sa dette, le copropriétaire défaillant peut en demander la mainlevée en référé. Elles sont également garanties par le privilège du bailleur portant sur les meubles du copropriétaire ou les loyers de son locataire. Un privilège immobilier spécial du syndicat est prévu comme garantie.^19-1

Provisions du budget prévisionnel^19-2 

Si elle n'est pas versée au jour dit et après une mise en demeure de trente jours, toutes les provisions restantes deviennent immédiatement exigibles. Le copropriétaire défaillant peut être condamné en référé au versement de ces provisions, et ses propres débiteurs peuvent être recherchés.

Vente d'un lot²⁰ 

Le vendeur doit présenter un certificat du syndic de moins d'un mois attestant qu'il ne doit rien au syndicat. Sinon, le notaire doit notifier le syndic de la vente dans la quinzaine. Le syndic peut alors utiliser son privilège spécial et obtenir le paiement s'imputant sur la vente de ses créances justifiées dans la quinzaine suivante.

Conseil syndical²¹ 

Il assiste le syndic et contrôle sa gestion, donne son avis sur tout sujet. Des planchers à partir desquels sa consultation ou la concurrence sont obligatoires sont fixés à la majorité de tous. Tous les documents concernant la copropriété peuvent lui être communiqués. Ses membres sont désignés parmi les copropriétaires sauf le syndic, excepté les syndicats coopératifs. Il élit son président parmi ses membres. Faute de candidature ou de majorité suffisante, le procès-verbal le retranscrivant est notifié à tous dans le mois. Sauf pour un syndicat coopératif, l'institution du conseil syndical peut être abandonné à la double majorité, la majorité de tous pouvant le rétablir. les copropriétaires ou le syndic peuvent demander la désignation des membres volontaires du conseil syndical manquant ou constater l'impossibilité de l'instituer.

Droits de vote²² 

Le règlement de copropriété détermine les règles et les pouvoirs des assemblées générales. Les droits de vote d'un copropriétaire correspondent à sa part dans les parties communes, excepté lorsqu'il en possède plus de la moitié auquel cas sa voix est limitée à 50%. Un copropriétaire peut déléguer ses droits, mais son mandataire ne peut pas recevoir plus de trois délégations, sauf si le total de ses voix n'excède pas 5% du total ou s'il participe à l'assemblée d'un syndicat principal et si ses mandants proviennent d'un même syndicat secondaire. Le syndic ne peut pas présider l'assemblée ni recevoir une délégation.

Copropriétaires indivis²³ 

Les sociétés d'attribution propriétaires d'un lot sont transparentes pour les assemblées : leurs associés y participent et disposent d'un droit de vote correspondant au lot. En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun, désigné judiciairement à la requête de l'un d'eux ou du syndic à défaut d'accord, sauf si le règlement prévoit ce cas.

Majorité simple²⁴ 

Les décisions de l'assemblée générale sont habituellement prises à la majorité des voix exprimées, notamment pour l'accessibilité aux personnes handicapées qui n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses équipements essentiels, y compris l'autorisation donnée à un copropriétaire seul. Pour l'entretien des parties ou équipements à la charge de certains copropriétaires seulement, le règlement peut prévoir qu'eux seuls votent à ces sujets, proportionnellement à leur dépenses.

Reprise de la TNT^24-1 

L'assemblée doit étudier la proposition du distributeur de télévision de diffuser les chaînes numériques en clair en l'absence d'accès à la télévision numérique terrestre hertzienne, adoptée à la majorité simple.

Fibre optique^24-2 

L'assemblée doit étudier la proposition d'un opérateur de télécommunications d'installer à ses frais un réseau de desserte par fibre optique qui n'existe pas encore, adoptée à la majorité simple.

Majorité de tous²⁵ 

La majorité des voix de tous les copropriétaires est nécessaire pour les décisions :

• Délégation de pouvoir de prendre une décision prise à la majorité simple
• autorisation d'un copropriétaire à effectuer des travaux touchant aux parties communes ou à l'aspect de l'immeuble
• désignation ou révocation le syndic et les membres du conseil syndical
• conditions d'aliénation des parties communes (ou des leurs droits accessoires) légalement obligatoires
• modalités des travaux légalement obligatoires
• modification de la répartition des charges due à un changement d'usage d'une partie privative
• travaux d'économie d'énergie amortissable en moins de 10 ans : isolation, climatisation, chauffage, eau chaude (si ce n'est pas à la majorité simple)
• pose de canalisations, de gaines, ouvrages de mise aux normes de salubrité, de sécurité et d'équipement dans les parties commune
• suppression des vide-ordures pour l'hygiène
• installation ou modification dans les parties communes d'une antenne collective ou d'un réseau de télécommunications
• autorisation permanente à la police ou à la gendarmerie de pénétrer dans les parties communes
• installation ou modification d'un réseau d'électricité de charge de véhicules électriques
• installation de compteurs d'eau divisionnaires
• travaux à effectuer de sécurisation des parties communes

Majorité de tous non atteinte^{25-1, loi SRU} 

Si seulement un tiers des voix de tous les copropriétaires s'y sont ralliés, la décision peut être immédiatement prise à la majorité simple. Si ce tiers n'a pas été atteint, une nouvelle assemblée peut être convoquée dans les trois mois pour statuer à la majorité simple.

Double majorité²⁶ 

Décisions prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix :

• autres acquisitions et aliénations immobilières
• modification ou établissement du règlement de copropriété concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes
• autres travaux de transformation, addition ou amélioration (si la majorité des deux tiers a été atteinte mais pas la majorité des membres, une nouvelle assemblée peut être convoquée pour statuer à la majorité des deux tiers seule)
• individualisation de la fourniture d'eau^{(loi SRU)}
• modalités d'accès aux immeubles, devant permettre les activités autorisées par le règlement

L'assemblée ne peut pas imposer à un copropriétaire une modification à la destination ou aux modalités de jouissance de ses parties privatives telles que définies au règlement.Il faut l'unanimité pour aliéner des parties communes nécessaires à la destination de l'immeuble.

Pacte de relance pour la ville^{26-3, loi SRU} 

Pour son application, Les aliénations de parties communes et les travaux sur celles-ci sont décidées à la double majorité.

Syndicat secondaire²⁷ 

Il peut être constitué par les copropriétaires des lots d'un des bâtiments s'il y en a plusieurs, en assemblée spéciale à la majorité de tous. Il gère, entretient et améliore en interne ce ou ces bâtiments, en conformité avec le règlement; cet objet pouvant être étendu à la majorité simple de l'assemblée de l'ensemble. Doté de la personnalité civile, il est représenté au conseil syndical du syndicat principal s'il existe.

Division²⁸ 

S'il y a plusieurs bâtiments et que la division du sol est possible, les copropriétaires (même un seul) dont les lots constituent un bâtiment, réunis en assemblée spéciale et à la majorité des voix de tous, peuvent demander à ce que le leur soit retiré du syndicat initial et constitue une propriété séparée. Ceci est décidé à la majorité des voix de tout le syndicat initial, de même que les conditions de cette division. L'assemblée du nouveau syndicat adapte le règlement initial (sauf la destination de l'immeuble) et la répartition des charges à la majorité simple. À la majorité simple, le syndicat initial peut constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs. Le règlement initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau. Une fois ces décisions prises, La division prend effet et le syndicat initial est dissous.

Union de syndicats²⁹ 

Doté de la personnalité civile, ce groupement crée, gère et entretient des équipements et des services communs. Les syndicats de copropriétaires, sociétés immobilières, sociétés d'attribution^[2] contigus et leurs voisins peuvent y adhérer. Ses statuts déterminent son fonctionnement. Ils ne peuvent interdire à l'un de ses membres de se retirer. L'adhésion est décidée à la majorité de tous. Le retrait est décidé à la majorité double. Les syndics en qualité de mandataire de leur syndicat, les représentants des sociétés et les propriétaires adhérents constituent l'assemblée de l'union. Un président de l'union désigné par son assemblée execute ses décisions. Un conseil de l'union, composé d'un représentant de chaque membre, assiste le président et contrôle sa gestion.

Principes de fonctionnement

Copropriétaire et syndicat

Le copropriétaire est le « propriétaire d’un lot ou de plusieurs lots » chacun composée d'une partie privative avec droit de jouissance exclusif et d'une fraction de partie commune en indivision.

Chaque lot est attribué à un copropriétaire. Le copropriétaire n'a aucune obligation d'habiter son logement. Il peut être à sa convenance résident ou bailleur. De même, s'il est résident, il peut à sa convenance faire usage de son logement à titre de résidence principale ou à titre de résidence secondaire.

L'ensemble des copropriétaires est regroupé au sein du Syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires est constitué de l’ensemble des copropriétaires, sans exception. Doté de la personnalité juridique (c'est donc une personne morale), il administre les parties communes, assure la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers.

Syndic

C'est l'exécutif du syndicat

Le Syndic a la charge de gérer l'immeuble et les équipements communs.

Il est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il n'est pas le représentant de chaque copropriétaire, individuellement. Le Syndic est désigné par l'Assemblée générale. Son mandat est renouvelé tous les trois ans au maximum. Il a trois missions :

1. il exécute les décisions de l'assemblée générale et applique les dispositions du règlement de copropriété ;
2. il administre la copropriété : gestion de l’immeuble (souscription des contrats de fourniture et d'entretien, engagement du personnel) et gestion comptable (recouvrement des charges de copropriété et règlement des fournisseurs) ;
3. il représente le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et en justice.

Depuis la loi du 13 décembre 2000 (SRU), le syndic est chargé d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, à moins que l'assemblée générale n'en décide autrement lorsque l'immeuble est géré par un syndic professionnel. En outre, le syndic est chargé d'établir et de mettre à jour un carnet d'entretien de l'immeuble : tout futur acquéreur d'un lot pourra prendre connaissance de ce carnet et mieux apprécier les charges susceptibles de lui incomber.

Conseil syndical

C'est l'organe de contrôle du syndicat. Le Conseil syndical est un organe de liaison entre les copropriétaires et le Syndic.

Sa mission est d’assister le Syndic et de contrôler sa gestion. Il a un rôle consultatif et n’a pas de pouvoir de décision. Ses membres sont choisis parmi les copropriétaires et sont élus par l’Assemblée générale. Pour exercer sa mission, il peut prendre connaissance et copie auprès du Syndic de tous les documents se rapportant à la gestion et à l'administration de la copropriété.

Le conseil syndical est généralement dirigé par un président. Dans certaines copropriétés, le président du conseil syndical tient un rôle public de représentant des copropriétaires.

Le conseil syndical peut, si besoin est, se faire assister d’un technicien de son choix, dont les honoraires sont à la charge de l’ensemble de la copropriété.

Résident, Bailleur et Locataire

Un résident désigne celui qui réside dans l'immeuble. Il est soit copropriétaire soit locataire. Il a la jouissance de l'immeuble. Il n'est membre du Syndicat des copropriétaires que s'il est propriétaire d'un lot.

Tout copropriétaire est libre de louer son logement à un locataire, à condition que le locataire n'y exerce pas une activité contraire à la destination de l'immeuble qui est indiquée dans le règlement de copropriété. À savoir :

• Immeuble d'habitation exclusivement bourgeoise : habitation uniquement.
• Immeuble d'habitation bourgeoise : habitation et professions libérales uniquement.
• Immeuble mixte : habitation, professions libérales, commerces.

Tout locataire verse un loyer au propriétaire du logement dans le cadre d'un contrat passé entre lui et le copropriétaire. Les locataires sont libres de se constituer en association pour exposer leurs projets au Syndicat des copropriétaires, et les défendre.

Un bailleur est un copropriétaire qui met son (ou ses logements) à la disposition de locataire(s).

Règlement de copropriété

Le règlement de copropriété comporte 2 parties : un état descriptif de division en lots de copropriété qui énumère et définit les parties privatives et les parties communes et une partie règlementaire qui détermine leurs conditions d’utilisation. Il fixe les différentes catégories de charges auxquelles chaque lot doit contribuer, en respectant les principes légaux de répartition. Il précise les droits et obligations de chaque copropriétaire, et l’organisation générale de la copropriété.

Lors de l’achat d'un lot, il a la valeur d’un contrat entre l'acquéreur et le Syndicat des Copropriétaires. Comme pour tout contrat, il est recommandé de le lire attentivement et d’en respecter toutes les dispositions.

Assemblée générale

C'est l'organe délibératif du syndicat

L'Assemblée Générale permet aux copropriétaires de prendre toute décision utile se rapportant à la gestion de l'immeuble : entretien, chauffage, aménagement, recouvrement des créances, choix du Syndic, etc.

Le Syndicat se réunit en Assemblée Générale au moins une fois par an. L’Assemblée Générale est l’organe d’expression du Syndicat des Copropriétaires. Elle est constituée de l’ensemble des copropriétaires, sans exception. Chaque copropriétaire détient autant de voix qu’il possède de tantièmes dans les parties communes de la copropriété. Elle seule a pouvoir de décision, par le vote. Elle suit des règles obligatoires de convocation, de quorum, d'ordre du jour et de majorité.

Forces et faiblesses

Forces du régime de la copropriété

Le régime de copropriété permet à une personne d'être propriétaire d'un logement privé enclavé à l'intérieur d'un autre domaine privé (les parties communes), sur lequel il a des droits de propriété, d'usage et de gestion. Le financement du logement est à la charge du propriétaire mais le financement des parties communes est partagé entre tous les bénéficiaires. Le fonctionnement entre les différents acteurs est régi par la Loi. Cette loi est l'un des textes législatifs les plus complets et les plus finement rédigés du droit français.

Telles sont les principales forces du régime de la copropriété. Cependant, ce régime connaît certaines limites.

Faiblesses du régime des copropriétés

L’abondante jurisprudence qui est née de ce statut montre le caractère conflictuel de l'habitat en copropriété. Les contentieux portent sur l'usage des parties communes, les troubles de voisinage et les dépenses d'entretien. L'individualisme s'accommode mal de ce système, d'autant que, conformément aux priorités instituées par la loi, les juges privilégient la continuité de la gestion de l'immeuble et la défense des intérêts collectifs et non les intérêts individuels. Par ailleurs, l'application stricte du droit de copropriété a conduit à la création d'un système où les copropriétaires n'ont pas de droit de regard sur les transactions des autres copropriétaires, conduisant à la constitution d'une collectivité forcée entre des copropriétaires aux intérêts souvent divergeants : propriétaires aux niveaux de revenus différents, propriétaires bailleurs ou occupants, stratégies patrimoniale de certains bailleurs et des paccédants et stratégie purement locative de certains bailleurs, cohabitation de logements, commerces et professions libérales, etc.

Ce système semble adapté aux classes moyennes mais s'avère moins adapté pour traiter le problème du logement des ménages les plus modestes. Après que l'on eut tenté de résorber la pénurie d'après-guerre (loi de 1948), l'accession à la propriété semblait la suite logique des gigantesques programmes immobiliers des années 1950 et 1960, tous locatifs^{[réf. nécessaire]}. Les gouvernements ont largement favorisé l'accession à la propriété des ménages y compris des plus modestes. Or le chômage et la montée de la précarité mettent les accedants dans des situations difficiles, soit que leur situation sociale s'est dégradée au fil du temps soit qu'ils étaient déjà dans une situation précaire au moment de l'accession, ce dernier cas de figure teandant à se multiplier du fait de la crise du logement rendant le parc locatif difficilement accessible. Cela peut conduire à des impayés de charges, parfois important, et donc à des difficultés sociales pour le ménage concerné, financières pour le syndicat des copropriétaires.

Enfin, le statut des copropriétés est essentiellement tourné vers la gestion courante des immeubles mais ne permet généralement pas leur évolution. C'est un droit de l'immobilisme. En effet, le niveau élevé de majorité requise pour diviser une copropriété ou aliener une partie commune, de même que les séparations entre parties privatives et parties communes qui ne donnent pas la possibilité à la collectivité des copropriétaires d'intervenir sur les lots privatifs, empèchent généralement toute évolution de celle-ci. Ainsi, la réorganisation de grands ensembles de copropriétés s'avère généralement impossible. Sur ce même constat, le groupe de travail "bâtiments existants" du Grenelle de l'Environnement prévoit-il d'introduire dans la loi, pour faciliter les rénovations thermiques des immeubles, la notion de "travaux privatifs d'intérêt commun".

Copropriétés en difficulté

Lorsque des difficultés se concentrent dans une copropriété, celle-ci peut se retrouver dans un état similaire à la failite, bien qu'il n'existe pas, en droit français, de faillite de copropriété à proprement parlé (l'article 29-6 exclu les copropriétés du champ du livre VI du code de commerce). Les causes de difficultés des copropriétés peuvent être diverses : départ des propriétaires les plus solvables au profit de propriétaires moins solvables (phénomènes de génération, chute du marché local du logement, programme immobilier mal mené, etc.), sinistre (incendie, problème de stabilité du bâti, viellissement, etc.), augmentation des charges (énergie, etc.), question d'environnement (environnement urbain, installation d'une nuisance, etc.), mauvaise gestion, arrivée de "marchands de sommeils" (bailleurs cherchant une rentabilité locative à court terme sans souci de valorisation patrimoniale), etc. Ces facteurs de dégradation peuvent se combiner les uns aux autres. La copropriété peut alors entrer dans une spirale de difficultés: les impayés de charges conduisent à un mauvais entretien et donc une dégradations du bâti, qui à sont tour entraîne une dévalorisation immobilière et le départ des accédants solvables et des investisseurs "patrimoniaux" au profit d'accédants impécunieux et/ou de marchands de sommeils, ceci conduisant à une accentuation des impayés de charges et ainsi de suite.

Le développement du phénomène des copropriétés en difficulté ont amené les pouvoirs publics à réfléchir aux moyens d'adapter ce régime. Même si le législateur hésite à modifier en profondeur une loi pour laquelle il imagine mal ce qui pourrait la remplacer, ce mouvement d'adaptation s'est amplifié ces dernières années (plus de dix lois depuis 1996 ont modifié le texte de 1965, presqu'autant que dans les 30 années précédentes).

De même les pouvoirs publics ont longtemps été tentés de ne pas intervenir dans un parc privé qu'ils ne considéraient pas de leur ressort. Il a fallu que l'on assiste à des dérives graves de grands ensembles en copropriété comme à Clichy-sous-Bois et à Montfermeil (d'où sont parties les émeutes de 2005) ou à Villiers-le-Bel, Sevran, etc. pour que, tardivement, le problème soit pris en compte et que la légitimité d'une intervention publique en copropriété soit reconnue. Aussi, ce n'est que depuis 1994, près de 30 ans après la loi de 1965, que les pouvoirs publics ont institué, une série de dispositifs destinés à pallier les difficultés des copropriétés : OPAH de copropriété en difficulté (1994), administration provisoire (1994), plan de sauvegarde (1996), carence (2003, modifié en 2009), mandataire ad hoc (2009). Toutefois, ces dispositifs ont été institués au "coup par coup" et sont encore mal coordonnés entre eux, et pour l'essentiel peu utilisés.

Les mesures de traitement des difficultés des copropriétés

Deux types de dispositifs peuvent être distingués :

1- les dispositifs judiciaires : ils sont à l'initiative du juge judiciaire après saisine. Il s'agit de l'administration provisoire, du mandataire ad hoc et de la carence (bien que, dans ce dernier cas, la possibilité de saisine du juge est soit restreinte aux pouvoirs publics locaux, soit soumise à leur accord) ;

2- les dispositifs administratifs : ils sont à l'initiative des pouvoirs publics. Il s'agit de l'OPAH de Copropriété en Difficulté et du plan de sauvegarde.

Ces dispositifs sont essentiellement à but curatif (ils visent à traiter des difficultés avérées) même si la mesure du mandataire ad hoc instaurée en 2009 tend vers une idée de prévention des difficultés. Ce dernier dispositif est également le seul qui soit d'application automatique (seuil d'impayés fixé par la loi), alors que l'application des autres dispositifs sont à l'appréciation, selon le cas, du juge ou des pouvoirs publics. Ils sont soit incitatifs (pas de modification des prérogatives des organes de gestion), soit coercitif (administration provisoire et carence).

La description des dispositifs ci-dessous est dans l'ordre croissant des difficultés qu'elles sont censées traiter, de la prévention avant que les difficultés graves ne surviennent au traitment des cas les plus graves. Toutefois, ce classement est sujet à caution. Les dispositifs n'ayant pas été rédigés de façon coordonnée et leur mise en oeuvre étant d'initiative variée, cet ordre est fréquemment mis en cause dans la pratique. Par ailleurs, pour une même copropriété, plusieurs dispositifs peuvent coexister (par exemple, un plan de sauvegarde à l'initiative des pouvoirs publics et une administration provisoire à l'initiative du juge, saisi par le syndic ou des copropriétaires).

Le Mandat ad hoc :

• Procédure instaurée par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion
• Cas concernés : lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2 (dépenses courantes et travaux)
• Principe : si les impayés sont trop important, le juge nomme un mandataire ad hoc qui, en trois mois (renouvelables) réalise un rapport, fait des préconisations et des actions de médiations ou de négociations. Les préconisations sont mises à l'ordre du jour de l'assemblée générale. A part cette dernière obligation et l'imputation des frais, la procédure est incitative et ne modifie pas les prérogatives des organes de gestion de la copropriété.
• Procédure : le juge est saisi par le syndic ou, s'il est inactif pendant un mois, par les copropriétaires (au moins 15% des droits de vote), ou encore par des fournisseurs impayés de la copropriété . Il nomme le mandataire ad hoc. Le rapport du mandataire est adressé au syndic, au conseil syndical, au maire ou au président de l'intercomunalité et au préfet. Le syndic inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport.
• Financements : aucun financement public spécifique existant. Le coût est réparti par le juge entre la copropriété et le syndic ou, le cas échéant, les créancier qui l'ont saisi.

L'OPAH de copropriétés en difficultés (ou OPAH Copropriété ou OPAH de coproriété dégradée) :

• Procédure instaurée par la Circulaire du 7 juillet 1994 du ministère du Logement et du ministère des Affaires sociales, de la Santé et de la Ville relative aux OPAH concernant des ensembles immobiliers en copropriété ayant de graves difficultés sur les plans techniques, social et financier. Dans le cadre de l'article L.303-1 du Code de la construction et de l’habitation relatif aux opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH).
• Cas concernés: la circulaire vise les cas "de graves difficultés sur les plans techniques, social et financier". Dans la pratique, la procédure concerne des difficultés avérées mais généralement moins graves que le plan de sauvegarde.
• Principe : sur un ensemble de copropriétés présentant des difficultés, une collectivité locale met à disposition, avec l'aide de l'Etat, une équipe et des financements nécessaires à redresser ces copropriété. La procédure est incitative et ne modifie pas les prérogatives des organes de gestion de la copropriété.
• Procédure : dans un premier temps, un diagnostic est réalisé par la collectivité locale. Suite au diagnostic, une convention est signée entre l'Etat, l'Anah et la collectivité fixant les mesures envisagées. L'opération dure 5 ans. Une équipe opérationnelle spécifique est embauchée par la collectivité (en régie ou, plus généralement, par un marché public) afin de suivre et animer le projet. Cette équipe assiste les copropriétés dans leur redressement.
• Financements : des financements spécifiques de l'Etat (Anah ou ANRU selon le cas) sont prévus pour l'ingénierie et les travaux. Des cofinancements de la Caisse des Dépôts et Consignations, des collectivités locales ou du 1% logement peuvent exister.

L'administration provisoire :

• Procédure instaurée par la loi n°94-624 du 21 juillet 1994 relative à l'habitat et modifiée en 2000 (loi SRU), 2003 (loi Borloo) et 2009 (loi Boutin)
• Inscrite dans la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis aux articles 29-1 à 29-6.
• Cas concernés : "Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble" (art. 29-1)
• Principe : le juge nomme un administrateur provisoire et lui confie les pouvoirs du syndic et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale et du conseil syndical avec pour mission de redresser la copropriété. Un image consiste à dire que l'on remplace la démocratie directe de la loi de 1965 par une dictature absolue de l'administrateur provosoire.
• Procédure : la saisine est faite par les copropriétaires (au moins 15% des droits de vote), le syndic ou le procureur. Le juge définit la mission à l'administrateur provisoire, sa durée (au moins 1 an) et l'étendu de ses puvoirs (en général tous les pouvoirs, à l'exception de celle de disposer de l'immeuble). L'administrateur doit remettre un rapport intermédiaire dans les 6 mois (sauf quand sa mission suit un mandat ad hoc). Outre les pouvoirs conférés par l'ordonnance du juge, l'administrateur peut demander au juge la suspension des poursuites au syndicat ou la scission de la copropriété.
• Financements : des financements spécifiques de l'Etat (Anah ou ANRU selon le cas) sont prévus pour l'ingénierie et les travaux. Des cofinancements de la Caisse des Dépôts et Consignations, des collectivités locales ou du 1% logement peuvent exister. Ils sont plus importants quand l'immeuble est en plan de sauvegarde et en OPAH copropriété.

Le plan de sauvegarde :

• Procédure instaurée par la loi n°96-987 du 14 novembre 1996 relative à la mise en oeuvre du pacte de relance pour la ville et modifiée par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains
• Codifiée aux articles L615-1 à L615-5 du code de la construction et de l'habitation (ainsi qu'aux articles R615-1 et suivants du même code pour la partie règlementaire)
• Cas concernés : ils ne sont pas définis par les textes mais la nature des problèmes à traiter cités par la loi, ainsi que la lourdeur de la procédure et le montant des financement publics, a conduit, dans la pratique, à réserver cette procédure aux cas de difficultés importantes.
• Principe : il s'agit d'une procédure incitative qui ne modifie en rien les pouvoirs des organes de gestion de la copropriété, autour d'un "plan de sauvegarde visant à restaurer le cadre de vie des occupants et usagers". Ce plan de sauvegarde, listant l'ensemble des mesures à prendre, est mis en oeuvre pendant 5 ans.
• Procédure : un premier arrêté préfectoral nomme une commission dans laquelle sont représentés les pouvoirs publics et les partenaires privés, en premier lieu les représentants de la copropriété. Cette commission élabore un plan de sauvegarde. Dans un deuxième temps, le plan de sauvegarde est approuvé par un deuxième arrêté préfectoral et est appliqué pendant 5 ans (2 ans avant la loi SRU de 2000). Les mesures concernent : les structures d'administration; les statuts des équipements publics; les travaux; la formation et l'information des occupants; des mesures d'accompagnement.
• Financements : des financements spécifiques de l'Etat (Anah ou ANRU selon le cas), plus importants que pour l'OPAH copropriété, sont prévus pour l'ingénierie et les travaux. Des cofinancements de la Caisse des Dépôts et Consignations, des collectivités locales ou du 1% logement peuvent exister.

La carence :

• Procédure instaurée par la loi n°2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine et fortement modifiée par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion
• Codifiée aux articles L615-6, L615-7 et L615-8 du Code de la Construction et de l'Habitation
• Cas concerné : Quand l'immeuble "est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l'importance des travaux à mettre en œuvre, dans l'incapacité d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité des occupants".
• Principe : la gravité des difficultés justifie une expropriation dérogatoire du droit commun de l'expropriation, mettant fin à l'existence de la copropriété. C'est presque une "liquidation" de la copropriété.
• Procédure : le maire ou le président de l'intercommunalité peut saisir le juge qui, après expertise, peut déclarer l'état de carence de la copropriété. Suite à ce jugement, l'immeuble ou les immeubles sont expropriés dans des conditions dérogatoires au droit de l'expropriation (modifications de 2009). La procédure est en effet simplifiée et l'utilité publique est acquise (sans enquète publique) avec la seule ordonnance du juge et du projet simplifié. Le projet simplifié prévoit soit la réhabilitation aux fins d'habitation ou autre, soit la démolition totale ou partielle. Ensuite, l'expropriation se déroule de façon similaire au droit commun (arrêté de déclaration d'utilité publique, arrêté de cessibilité, indemnisation des propriétaires...).
• Financements : des financements spécifiques de l'Etat (Anah ou ANRU selon le cas) sont prévus. Des cofinancements de la Caisse des Dépôts et Consignations, des collectivités locales et du 1% logement peuvent exister.

Au Québec

Les articles 1010 et suivant du Code civil du Québec organisent la copropriété par un dispositif fortement inspiré de la loi du 10 juillet 1965 française. Les juristes canadiens ont très soigneusement consulté le droit positif français afin d'organiser une situation qui reste délicate sous tous les régimes juridiques. Les articles 1010 à 1037 concernent la copropriété indivise. Les article 1039 à 1109 concernent la copropriété divise.

Pour la réforme du Code civil entrée en vigueur le 1^er janvier 1994, le législateur québécois s'est aussi inspiré d'autres régimes plus poche du Territoire comme la législation Ontarienne ainsi que celle de plusieurs états américains (Connecticut, etc.)

Bien que le régime de la copropriété Québécoise s'inspire fortement de la loi (Française) de 1965, des différences majeures persistent. Au niveau du vocabulaire: on parle de déclaration de copropriété et non de règlement de copropriété comme en France. Au Québec, la déclaration est divisée en trois parties: Acte constitutif, état descriptif des fractions (au lieu "d'état descriptif de division") et règlements de l'immeuble) ce qui permet des modalité d'exécution contractuelles avec des degrés d'obligations différentes. On utilise aussi le mot fraction de copropriété pour désigner le lot de copropriété. Les tantièmes de copropriétés comme en France et en Belgique sont, au Québec, plutôt des valeurs relatives des fractions; une fraction comprend ainsi une partie privative et une quote-part des parties communes. Enfin la loi française de 1965 ignore la notion de fond de prévoyance en usage en Amérique du Nord et spécialement au Québec ainsi que dans toutes les provinces canadienne où cette ondition est d'ordre public.

Principes de lotissement

Principes de fonctionnement

Copropriétaire

Conseil d'administration

Résident, Bailleur et Locataire

Déclaration de copropriété

Comme prévu par la forme exigé à l’article 1059 du Code civil pour une déclaration de copropriété, il y a un certain nombre de signatures qui y sont essentiel. D’abord, il faut que les propriétaires, l’emphytéote, le propriétaire superficiaire et les créanciers hypothécaires signent tous à la fin de la déclaration de copropriété divise.

Assemblée générale

Références

Articles connexes

• Association syndicale de propriétaires
• Syndic
• Glossaire de l'immobilier

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