Crise du logement

Un pays est en situation de « crise du logement » lorsqu’il apparait de façon brusque et intense, mais pendant une période limitée^[1] un déséquilibre entre la l'offre et la demande de logement. Cependant la durée prise en compte est souvent longue (la construction est une opération longue, de l'ordre de l'année ou plus, et pendant ce temps la demande peut augmenter plus vite que l'offre) et certains étendent très largement la notion de "crise" pour l'appliquer à toute situation qui leur apparait imparfaite et ainsi justifier une action importante.

Les raisons peuvent en être de plusieurs natures : facteurs exogènes (catastrophe naturelle ou guerre), démographiques (déplacement massif de population, tel qu'un fort exode rural par exemple), économiques (choc sur le marché immobilier, directement ou indirectement - sur les entreprises de construction par exemple -, spéculation immobilière). Des évolutions relativement lentes, telles que l'accroissement naturel ou la réduction de la taille des ménages, peuvent aussi être invoqué, bien que cela nettement plus contestable.

Débats sur le rôle du contrôle des loyers

Selon certains économistes libéraux ^{[Qui ?]}, le contrôle des loyers est le premier facteur de crise. Ils argumentent que le principe d'un marché est de fonctionner par référence aux prix, dont la hausse réduit la demande et augmente l'offre (construction nouvelle, transformation en logement de surface dont la destination était autre, offre d'une chambre ou d'une annexe dans un logement qu'on occupe pour dégager un revenu, ...). Pour eux, toute règlementation conduisant à la baisse du prix satisfait certes les gens logés, mais surtout elle augmente la demande et réduit l'offre pour les entrants sur le marché, conduisant à terme à une pénurie. Ils considèrent que le simple fait de laisser les loyers libres permet au marché du logement d'encaisser les destruction massives d'un tremblement de terre (cas observé à San Francisco en 1906^[2]). Toutefois, en France , la crise du logement n'est pas due à des catastrophes naturelles, il est donc hasardeux d'utiliser ces études pour en comprendre les causes. En effet, au delà de la pénurie de logement, les montants de plus en plus élevés des loyers (qui sont librement fixés par le propriétaire, seule la hausse en cours de bail étant encadrée), comme des logements à vendre, excluent de fait toute une frange de la population de l'accès à un logement décent, voire à un logement tout court.

Un second facteur important : le logement social

Le logement social occupe dans de nombreux pays une place majeure dans le marché de l'immobilier, de sorte que les modalité de sa gestion et la façon dont il évolue ont un rôle crucial dans une crise. Étant donné qu'il est toujours plus avantageux d'être logé à bas prix que sur le marché libre, les occupants ont tout intérêt à conserver leur logement, ce qui réduit leur mobilité et par contrecoup rend le logement social assez rigide et peu à même de répondre aux véritables crises.

La fondation française de gauche réformiste Terra Nova propose par exemple que l'État incite les propriétaires privés à offrir des logements à des conditions favorables aux moins favorisés en prenant à sa charge le différentiel entre loyer du marché et loyer social^[3].

L'Institut Montaigne, de tendance libérale modérée, propose une solution analogue, en y ajoutant une plus grande mobilité des occupants du parc de logements sociaux^[4]. D'une manière général, l'idée libérale est qu'il peut exister des locataires sociaux, mais certainement pas des logements sociaux, qui ne sont en réalité que des logements à la discrétion de la puissance publique, mal alloués (à des gens qui n'en n'ont pas, ou plus, besoin), source de corruption, et tellement avantageux que leur offre est par définition inférieure à la demande, donc source de crise.

Autres solutions

Pour résoudre une crise du logement, il faut construire de façon à la fois importante et rapide. Les tenants d'une approche institutionnelle soulignent le rôle nécessaire de la puissance publique pour y parvenir. À l'inverse, les économistes libéraux suggèrent que les acteurs privés sont suffisants pour y parvenir.

Approche institutionnelle

Pour résoudre une crise du logement, il faut selon cette approche construire de façon à la fois importante et rapide. Les analystes de l'approche institutionnelle affirment que seule la puissance publique dispose des moyens d'impulsions et d'organisation nécessaires pour parvenir à ce but. Plusieurs solutions sont généralement envisagées :

• La construction de grands ensembles. C'est la politique retenue en France à partir de 1955 pour résoudre la crise du logement du lendemain de la Seconde Guerre mondiale. Elle est aussi massivement utilisée en Chine et dans plusieurs pays d'Asie ou en Europe orientale depuis 1991. Combinée à la construction de logements sociaux, cette politique est d'un usage délicat. Il est en effet nécessaire de l'éparpiller spatialement (ce qui n'a pas du tout été fait en France) et y doser une mixité sociale importante (classes populaires et classes moyennes, dans les mêmes bâtiments), pour éviter les mécanismes d'ostracisation étudiés par Loïc Wacquant^[5]. Au contraire, comme le montre le sociologue, les grands ensembles ont été marqués à partir des années 1970 par un double mouvement : un retrait de la présence de l'État, important aux États-Unis et partiel en France, et par l'évolution du capitalisme (transformant le prolétariat en précariat). Ces deux phénomènes, presque concomitants ont fragilisé les populations habitants les grands ensembles.
• La construction d'habitats denses et stéréotypés mais à hauteur modérée. Cette politique a été plus particulièrement choisie par les Pays-Bas, qui dispose d'un des parcs de logements sociaux les plus importants à l'échelle européenne. Elle se retrouve dans les centre-villes de Grande-Bretagne.
• La construction de villes nouvelles, en tentant de développer ainsi des agglomérations multipolaires, tant du point de vue de l'emploi, que du logement. En France, c'est Paul Delouvrier qui dans les années 1960 impulse la planification, puis la construction de villes nouvelles. La Chine, confrontée à un très fort exode rural a construit 246 villes nouvelles entre 1990 et 2008. Le Maroc tente également de suivre la même voie pour résoudre sa forte crise du logement^[6].
• Dans les pays anglo-saxons, l'État a soutenu le développement de constructions individuelles, par exemple par les Housing Act de 1924 (Royaume-Uni) ou 1934 (États-Unis). Des banlieues pavillonnaires ont ainsi été développées depuis l'entre-deux guerres. Les coûts sociaux (faiblesse des économies d'échelle en termes de transport et de service public par exemple)^[7], les coûts induits par les pertes (plus on s'éloigne du générateur et étend un réseau électrique, plus les pertes sont importantes^[8], plus une ville s'étend et plus sa consommation énergétique est importante^[9], etc.) et cachés (destruction accrue de biens publics environnementaux tels que terres arables, zones naturelles ou zones inondables^[10], polarisation des zones urbaines (facteur de hausse du chômage et de criminalité) de cette politique d'étalement urbain en font une des plus critiquées à ce jour.

Approche libérale

Les économistes libéraux insistent généralement sur les freins mis par l'État à l'accroissement de l'offre de logement et défendent donc une politique visant à les réduire. L'Institut économique de Montréal résume la situation : « Si la crise se poursuit, c'est parce que les gouvernements n'ont toujours pas enclenché les réformes nécessaires pour permettre au marché privé du logement de répondre à la demande accrue des consommateurs. »^[11]

Déréglementer

La règlementation publique peut également jouer un rôle important. De façon temporaire, l'évolution des normes de l'habitat peut avoir un effet sur le nombre de biens disponibles (interdiction de louer en dessous d'une certaine surface par exemple) ou sur leur prix (obligation de présence d'un certain nombre d'équipements, interdiction de matériau ou modes de construction, ...).

Pour certains analystes, la protection excessive des locataires par la règlementation peut jouer également un rôle néfaste pour les plus faibles : dans le cas français, l'économiste Étienne Wasmer affirme ainsi : « Un locataire et un propriétaire signant un bail s'engagent par un contrat lequel définit droits et obligations. Or, le non-respect des droits par l'une ou l'autre des parties est une difficulté transactionnelle majeure. Et en la matière, ce serait faire preuve d'angélisme que de faire porter le poids des dysfonctionnements du marché locatif sur les propriétaires. »^[12]. Selon lui, la restauration d'une plus grande liberté contractuelle entre les différents agents permettrait de résorber les « crises du logement ».

Supprimer le contrôle des loyers

Parmi les explications souvent avancées pour expliquer la naissance d'une crise du logement, figure le contrôle des loyers. Ceux qui défendent le fait de subventionner la demande préfèrent des subventions visant directement les bénéficiaires, par un chèque-logement par exemple.

Les économistes Milton Friedman et George Stigler par exemple ont attaqué le contrôle des loyers : en se fondant sur la comparaison entre la résolution d'une crise du logement par le mécanisme des prix libres et par le contrôle des prix, ils écrivent que la libre fluctuation des prix est la solution la plus efficace pour offrir à tous un logement décent. Ce système a pour eux l'avantage de la simplicité, de la clarté et surtout de l'efficacité, en particulier car « les loyers élevés agissent comme un fort stimulant en faveur de nouvelles constructions ». À l'inverse, dans un système de contrôle des loyers, les amis du pouvoir profiteraient de ce contrôle, le contrôle des loyers n'étant in fine pour eux qu'un « rationnement par la chance et le favoritisme »^[2].

À cela les auteurs ajoutent le défaut que les constructeurs n'ont plus le moindre intérêt à investir si les prix sont bloqués, et donc que la pénurie de logements, loin d'être réduite, sera amplifiée par le contrôle des loyers. Henry Hazlitt va dans le même sens qu'eux, écrivant ainsi : « [À cause du contrôle des loyers], on ne construit pas de nouveaux logements, parce qu'il n'y a plus de bonnes raisons de les construire ».

L'économiste péruvien Hernando de Soto applique cette même analyse au marché immobilier des pays en développement^[13].

Approche sociale

Les origines de la crise du logement sont souvent semblables en Europe.

D’abord une forte précarité qui s’est répandue notamment dans le monde du travail, mais aussi un recul fort des protections sociales. Les salaires ont augmenté peu ou pas, et surtout moins vite que le coût de la vie, notamment la nourriture mais surtout le logement. Cet appauvrissement a forcé nombre de ménages à s’endetter dans des proportions importantes afin de conserver ou d’accéder à une certaine qualité de vie, aux biens de consommation courants, voir aux biens de première nécessité, qui jusque dans les années 1980 avaient vu leur poids baisser dans les budgets des ménages. Ces dégradations liées aux politiques économiques libérales ont touché les pays Européens de façon décalée, mais tous sans exception. Les premiers touchés furent les pays anglo-saxons dès la fin des années 1970 ; la France est dans les derniers atteints, avec les pays de l’Est convertis à l'économie de marché, après la chute du mur de Berlin (1989), au début des années 1990.

Cette politique libérale économique ne pouvait épargner le secteur du logement, c’est même par l’immobilier que les politiques libérales se sont implantées et diffusées. Cette politique a fait d’un bien d’usage (le logement), un bien d’investissement. Cette évolution dans la perception du logement fut l’un des principaux moteurs du crédit, de la spéculation, de la déréglementation financière et de l’endettement. Mais ce fut aussi l’origine de la transformation des villes européennes.

Dans un premier temps, le discours libéral en s’appuyant sur les constructeurs de maisons individuelles réussit à imposer comme idéal, comme modèle de société, l’accès à la propriété et l’acquisition d’une maison^[14]. On vit alors dans toute l’Europe autour des grandes villes apparaître des zones pavillonnaires, accélérant l’étalement urbain des grandes villes, en zones résidentielles construites de façon plus ou moins anarchique, zones d’habitat reliées par des voies routières rapides aux lieux de travail et aux grandes villes ceinturées par les centres commerciaux.

Parallèlement, les critiques dénonçant l’inhumanité des grands immeubles et des quartiers à fort taux de logements sociaux se multiplieront (cette inhumanité fut plus souvent supposée que réelle). Après la seconde guerre mondiale ce sont pourtant ces grands immeubles, ces quartiers neufs et même ces villes neuves qui ont permis à beaucoup de ménages sans logement, ou logés dans des conditions insupportables (bidonvilles,logements insalubres, petits, humides, sans toilette, sans eau courante, sans confort, sans chauffage etc.), d’accéder à des logements adaptés à la taille des familles et équipés tout confort.

À ces critiques s’ajoutera une action pour diminuer le rôle de l’État dans la construction de logements, en faisant baisser les budgets des États consacrés à l’aide à la pierre (construction de logements sociaux), et aux financements (foncier et crédits). Les banques récupéreront le rôle de financement des crédits et les promoteurs ceux de constructeurs à la place de l’État. En 1966 est mis en place le marché hypothécaire ouvrant aux banques la faculté d’offrir des crédits à long terme et réduit la part de l’apport initial. À ceci vient s’ajouter la création de comptes épargnes logements, favorisant un financement bancaire massif de la construction. En 1962, en France, les banques assuraient 21,7% des crédits au logement, en 1972 leur part est passée à 65,1%. À l’inverse la part du secteur public tombe lui de 59,7% à 29,7%.

Enfin, guidés par l’idée selon laquelle la baisse des protections des locataires favorise la location, un travail de lobby sera fait dans tous les pays pour diminuer les protections juridiques des locataires : - remise en cause du contrat de bail et/ou de la durée de bail, - facilités pour expulser les locataires, - durcissement des garanties pour accéder à un logement, - déréglementation du prix des loyers, - déréglementation ou assouplissement des normes de qualité

Tous propriétaires ?

En revanche, tout est fait pour inciter les ménages même les plus modestes à devenir propriétaire, par des aides fiscales et des facilités de crédit. Cette posture idéologique est soutenue par les États et les collectivités locales qui voient là un moyen de faire des économies budgétaires importantes et de se désengager des politiques de logement.

Ce processus sera camouflé sous couvert de la "décentralisation" de l’État qui transfère ses responsabilités d’abord aux communes ou collectivités locales. Celles-ci feront alors tout pour s’alléger de cette "charge" qu’est la gestion sociale du logement au profit du marché, présenté comme seul capable de répondre aux besoins de construction et de logements. Les États et les collectivités ont alors vendu tout ou partie de leur parc social ou à caractère social. Les organismes sociaux de gestion et de construction se sont transformés au mieux en sociétés d’économie mixte mais le plus souvent en sociétés privées (Sociétés Anonymes: SA HLM), dont le but n’est plus de loger un maximum de ménages à des loyers abordables, mais de loger les ménages solvables en réalisant les meilleurs profits possibles.

Cette politique des États consistant à vendre leur patrimoine et laisser le marché répondre aux besoins de logement a terminé de modifier la configuration des villes et des quartiers. L’assouplissement ou la déréglementation des hausses de loyer, la vente du patrimoine public et des logements sociaux a attiré les investisseurs et promoteurs venus investir dans des quartiers jusque là gérés par le secteur public ou des structures sociales. En outre, pour le secteur privé, les quartiers anciens, délabrés, mal réputés, sont devenus les plus attractifs en devenant de vastes terrains d’investissement, soutenu par la mise en place de plans d'urbanisme et de rénovation dans les grandes villes et les villes de tailles moyennes. À chaque fois le schéma est le même. Des investisseurs réhabilitent et modernisent des immeubles anciens et les revendent à des prix très supérieurs aux prix d’achats. En achetant un immeuble d’un seul morceau, en le réhabilitant et en le revendant appartement par appartement, faisant ainsi une plus value sur chaque logement, les gains sont très nettement supérieurs qu’en revendant l’immeuble d’un bloc. C’est ce phénomène dit de vente à la découpe qui a reconfiguré beaucoup des grandes villes d’Europe (Marseille, Berlin, Budapest, Vilnius, Madrid, ...etc.). Dans toutes les grandes villes d’Europe, on a assisté à un phénomène de « gentrification »^[15] (embourgeoisement) des centres villes ou de quartiers autrefois populaires. Car la modernisation et la transformation des immeubles s’accompagnent de changements de populations. Les nouveaux propriétaires et les nouveaux locataires plus fortunés délogent peu à peu les ménages plus modestes. Soit de façon directe par l’augmentation des prix de l’immobilier, des loyers et des charges, soit de façon indirecte par la transformation des quartiers liée à l’installation de ces nouveaux habitants qui par leur style et leur niveau de vie modifient l’ambiance des quartiers, quartiers qui peu à peu deviennent « étrangers » ou inaccessibles aux anciens habitants.

Da plus, avec la décentralisation et l’accès à la propriété on décharge le contribuable pour faire payer l’usager. La vente de l’habitat public, notamment par la vente « forcée » des logements HLM^[16] à leurs occupants, favorise la future pénurie. L’intérêt du marché immobilier est de perpétuer cette pénurie, car la demande de logement permet de faire grimper les prix.

À cela s’ajoute les risques de la conception du "tous propriétaires", fondée sur le crédit dont la crise des "subprimes " a démontré les limites et les dangers en générant la plus grande crise immobilière et banquière aux États-Unis^[17], puis dans tout le monde occidental. L’un des symboles de cette crise est l’évolution qu’elle a provoqué dans le profil des mal-logés. Dans certains cas, cette crise a mis à la rue de nouvelles catégories de ménages jusque là épargnés, dans d’autres, elle est devenue un accélérateur de ce phénomène.

Cette évolution dans le profil des mal-logés, beaucoup d’associations et d’organisations d’aide aux mal-logés la constatent. Ainsi, dans les rues, sous tentes, sous les ponts …etc, il n’y a plus que des personnes seules et désocialisées. On y trouve aussi des familles, des parents exerçant des petits boulots, de l’intérim, des CDD à la petite semaine, et qui ne peuvent pas se loger décemment.

De plus dans des associations comme Comité Actions Logement^[18], Droit au logement^[19], qui jusque-là accueillaient souvent des familles d’origine étrangère parmi les plus discriminées, on voit de plus en plus arriver des personnes âgées, des retraités, des jeunes seuls ou en couples et plus forcément d’origine étrangère.

Les personnes qui vivent à la rue et par période en foyers d’urgence ou d’accueil, ne sont plus le modèle classique des « clochards » marginaux. Désormais, on recense majoritairement des travailleurs pauvres, qui survivent de petits boulots, qui n’ont pas les moyens de se loger. Ce sont souvent des hommes seuls, des jeunes, en recherches d’emploi, mais aussi de plus en plus de familles avec enfants, des femmes seules avec enfants, des retraités, ou simplement de personnes instables psychologiquement livrées à elles-mêmes,... etc. Sur 66 000 personnes accueillies en centres d’hébergements et de réinsertion sociale^[20], en établissements d’accueil mère-enfant, en centres dédiés aux demandeurs d’asile …etc : 30 % sont des mineurs et 40 % des femmes (ces dernières représentent 21 % des personnes sans abri et en centre d’urgence). Cela témoigne d’une dégradation de la vie, d’un recul des protections sociales et surtout des effets néfastes du désengagement de l’État en termes de politique du logement. Les États n’ont conservé qu’un rôle de voiture-balai, prenant à leur charge les victimes du système, peu ou pas solvables, exclues du parc de location privée, ne parvenant pas à accéder au parc public, incapables d’accéder à la propriété. L’intervention des États se limita alors de plus en plus à développer les aides personnalisées afin de rendre les ménages modestes solvables^[21].

L'abandon des banlieues

Les banlieues et les quartiers à fort taux de logements sociaux, ont été touchés par la crise de l'emploi et la fermeture de nombreuses entreprises accompagnant la fin de "l'ère industrielle". Avec la fin du quasi plein emploi, ces villes et quartiers ont concentré peu à peu les ménages les plus modestes, les ménages d’origine étrangère, les chômeurs, les RMIstes...etc. Ce phénomène fut accentué par le départ de ceux qui le pouvaient notamment avec les incitations multiples et les aides à l'accès à la propriété. Face à la dégradation générale des bâtiments, des infrastructures, face à l’ampleur des besoins, l’État et les collectivités locales ont trouvé alors la pire des parades : la démolition.

Partout en Europe, on rase des immeubles, des quartiers, car on ne sait pas répondre aux problèmes sociaux concentrés dans ces quartiers. Ainsi les logements détruits ne sont pas toujours en mauvais état ou très délabré. Même si certains furent construits pour une durée de vie déterminée, leur durée de vie correspondait au temps nécessaire à la construction de bâtiments de remplacement de bon standing et de qualité meilleur, qui devaient accueillir de façon régulière, raisonnée et concertée, les anciens résidents des grands ensembles. Aujourd’hui, on rase vite, on déloge et on déplace des individus, au nom de la mixité sociale, sans concertation, ni même de consultation démocratique des habitants.

Ces politiques de démolitions et de déplacements des populations sont un double aveu : On ne s’attaque pas aux vrais problèmes des quartiers et des banlieues qui sont avant tout : la concentration de pauvreté, le manque d’emploi, d’équipements public, d’infrastructures, de moyens de transport. C’est pourtant cette lutte contre la pauvreté qui est en définitive le moyen vraiment efficace pour faire disparaître les problèmes sociaux de ces quartiers. Ce n’est pas en éliminant les quartiers qu’on élimine la pauvreté. On suppose que le fait de saupoudrer quelques ménages de classes « moyenne » dans des quartiers populaires ou de mettre quelques pauvres au milieu de riches est bénéfique aux pauvres.

Lors de leur annonce, les politiques de démolitions garantissent que pour chaque logement social détruit on reconstruira un logement social neuf. Cet engagement en Allemagne comme en France n’est pas tenu. En France, moins d’un tiers de l’offre démolie a été reconstruite^[22] au 31 décembre 2007^[23] . De plus, beaucoup des logements reconstruits sont toujours plus chers à la location et ils ne répondent qu’à une petite minorité de demandeurs de logements sociaux. En revanche, les logements détruits sont souvent des logements sociaux au loyer très faible, accessibles aux familles modestes et répondant à la très grande majorité de demandeurs de logements sociaux. Cette politique dite de rénovation urbaine, accentue le décalage entre l’offre et la demande de logements sociaux et aggrave la crise du logement.

Les effets néfastes de cette politique depuis l’année 2000 sont largement abordés dans le document que vient de publier la division logement de l’Insee^[24] . Cette étude confirme ce que la fondation Abbé Pierre dénonce depuis des années dans ces rapports : il y a augmentation des mal logés et évolution du mal-logement. Le rapport 2010 de la Fondation Abbé Pierre (FAP) sur l’état du mal-logement en France, chiffre à 3,5 millions le nombre de personnes « non ou très mal logées ». La FAP inclut dans son estimation les personnes en location meublée et les ménages sous décision juridique d’expulsion. À cela s’ajoute 6,6 millions de personnes « en situation de réelle fragilité à court ou moyen terme », correspondant à des difficultés relatives au maintien dans le logement. En tout, c’est plus de 10 millions de personnes qui vivent mal.

Vrac redondant

Approche institutionnelle

Parmi les déterminants avancés pour expliquer la naissance d'une crise du logement, figurent notamment les points suivants :

• Un rythme de construction inférieur ou inadapté à l'évolution de la démographie (accroissement général, taille des ménages, exode rural, etc.).
• La faiblesse de l'intervention des collectivités (en termes de planification et de construction de logements et d'infrastructures) forme une des causes principales des crises du logement. En effet, seules les collectivités sont à même de pouvoir prévoir, structurer et organiser les grands mouvements de population. Au Maroc, par exemple, « la population urbaine est passée d'un peu plus de 3 millions d'habitants en 1960 à 17 millions d'habitants aujourd'hui. Conséquence : il manque un million de logements dans le pays. Dans toutes les grandes villes, l'habitat insalubre et illégal prolifère, les infrastructures et les équipements font défaut, les loyers s'envolent, comme les prix des terrains. » précise le quotidien Le Monde^[6]
• Dans les pays du Sud, faute de moyens ou de volonté, les collectivités laissent se développer des bidonvilles (par exemple les favelas au Brésil).
• Dans les pays occidentaux, cette faiblesse publique se traduit surtout par le coûteux étalement urbain (mécanisme qui entretient la crise du logement) et une indépendance tardive des jeunes travailleurs.
• Une construction immobilière, éventuellement spéculative, peu adaptée aux besoins (en termes de prix ou de répartition géographique).
• Une répartition déséquilibrée des emplois disponibles, est également source de tensions sur l'immobilier.
• Une destruction rapide et importante de logements, par exemple lors d'une guerre (c'est un des déterminants de la crise du logement en France au lendemain de la Seconde Guerre mondiale) ou lors de catastrophes naturelles de grande ampleur.

Approche libérale

Les économistes libéraux Milton Friedman et George Stigler affirment que les situations de « crise du logement » sont dues à une inadéquation entre offre et demande et plus spécifiquement à la rigidité de l'offre.

Ils soutiennent que l'offre est partiellement flexible : division d'appartements en plus petite surface ou, à l'inverse, regroupement en de plus grandes surfaces, reconversions de bureaux en logement et vice-versa. Selon eux, la demande est également flexible : la cherté relative influe sur la surface que les individus rechercheront, les décisions des jeunes adultes de quitter ou non le foyer familial ou incitera par exemple les couples à habiter ensemble plus précocement tandis que des pratiques telles que la colocation peuvent se développer. Les prix Nobel d'économie Milton Friedman et George Stigler soulignent que, en raison du séisme de 1906 qui avait détruit la moitié des logements de San Francisco, les logements restants durent accueillir 40% de gens en plus sans qu'aucune pénurie de logements soit observable^[2]. L'absence de pénurie de logement ne signifie donc pas une absence de crise du logement. L'économiste libéral Henry Hazlitt soulignait la même chose dans L'économie politique en une leçon : « Si les propriétaires ont le droit d'augmenter leurs loyers pour tenir compte de l'inflation monétaire et des véritables conditions de l'offre et de la demande, les locataires individuels chercheront à faire des économies en prenant moins de place. Ceci permettra à d'autres personnes de partager les logements dont l'offre est réduite. Le même nombre de logements abritera plus de monde, jusqu'à ce que la pénurie prenne fin. ». En outre, l'inadéquation qui existe parfois peut être surmontée par la mobilité de la population.

À propos de la bulle immobilière américaine, l'économiste Edward Glaeser soutient dans ses travaux qu'elle est due principalement à la restriction sur l'offre de logement imposée par les municipalités à travers les permis de construction. La crise du logement n'a touché que quelques municipalités comme Boston ou San Francisco^[17], dans lesquels la construction était encadrée, et non dans les villes où le marché immobilier était libre^[25].

Voir aussi

• Crises du logement en France
• article statistique crise du logement en France

Notes et références

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