Crises du logement en France

Le marché immobilier d’un pays est en situation de « crise du logement » lorsqu’il y existe un manque de logement dû à une demande de logement beaucoup plus importante que l’offre, et que l’ajustement par les prix ne permet pas un rééquilibrage rapide, notamment en raison d'une rigidité de l’offre ou des prix.

Le marché immobilier français a connu plusieurs crises du logement au cours de son histoire.

Historique

Avant Guerre en France

Un blocage des loyers stricts décidé en 1914 et jamais remis en cause après la première guerre mondiale va entraîner une paralysie quasi totale de l'investissement locatif privé : le blocage des loyers obérant toute rentabilité de ce type d'investissement, les propriétaires de logements existants cessent de les entretenir, faute de revenus suffisants. Pareillement, la perspective de rendements faibles réduit la construction de nouveaux logements. Ainsi, entre les deux guerres, la France a construit 2,5 fois moins de logements que la Grande Bretagne, et deux fois moins de logements que l'Allemagne, pourtant affligée par une crise monétaire grave (1923), et l'arrivée au pouvoir des nazis (1933). Entre les logements manquants et les unités insalubres, la pénurie avant guerre est estimée à 2 millions d'unités^[1].

Crise de l'après-guerre en France

Les destructions massives de la Seconde Guerre mondiale en France ont accentué considérablement la crise du logement dans l’immédiat après-guerre. Le quart du parc immobilier du pays a été endommagé et certaines localités comme Royan ou Le Havre ont été particulièrement touchées par les bombardements. Des familles doivent vivre dans des logements exigus ou provisoires. « Améliorer les conditions de l'habitat » est un des principaux objectif du 1er plan.

L’État revoit la législation (loi de 1948) et, tout en continuant à exercer un contrôle des loyers, relâche ce contrôle sur les construction neuves ou rénovées, dans l'espoir de stimuler l'investissement. Par ailleurs il lance la construction de grands ensembles, tant pour répondre rapidement à la demande, que pour stimuler l'apparition d'une véritable industrie du bâtiment capable de mettre en œuvre les nouvelles techniques maintenant disponibles (alors que le secteur était resté très artisanal)^{[réf. nécessaire]}.

Les années 1950 et 1960 ont été enfin marquées par l’apparition de bidonvilles, qui accueillent des immigrés de fraîche date^[2]. L'État met alors plusieurs structures sur place, dont le Fonds d'Action sociale pour les travailleurs musulmans d'Algérie en métropole et pour leur famille qui finance les foyers de travailleurs migrants de la SONACOTRA. Ces bidonvilles disparaissent dans les années 1970.

Une crise contemporaine?

Certains acteurs médiatiques ont dénoncé la ré-emergence d’une crise du logement en France, en particulier l'Abbé Pierre, déjà à l'origine d'un appel public lors de l'Hiver 1954. Cependant l'existence d'une crise du logement est contestée. Ainsi, selon une étude de 2004, « en rouvrant les cicatrices d’une époque troublée, l’Abbé Pierre joue sur le registre émotionnel : il dramatise la situation actuelle et place ainsi l’opinion publique et la classe politique devant le "diagnostic accompli". Ainsi légitimé, le thème revient au centre du débat politique sans avoir à être défini ni prouvé. »^[3]. Selon la Fondation Abbé Pierre, il y aurait en France, trois millions de personnes très mal logées. Cependant la part des ménages français se déclarant mal logés est passé de 13,4 % en 1978 à 6,0 % en 1996, puis est remontée à 7,2 % en 2002 avant de redescendre à 6,5 % en 2006, selon l'INSEE^[4].

Cette crise, si elle existe, est très relative et sans commune mesure avec celle de l'après-guerre, puisqu'une partie des logements existants sont vacants, que 74 % des ménages se déclarent « satisfaits ou très satisfaits de leur logement »^[5], que les surfaces par personne augmentent régulièrement alors que la proportion des ménages français se déclarant mal logés baisse (7,2 % en 2002)^[6].

Plusieurs éléments peuvent néanmoins expliquer le retour de ce thème en dépit d'indicateurs généraux positifs : la hausse des prix des biens immobiliers, nourrie par la baisse des taux, l'exploitation générale du thème politique des problèmes de la banlieue, le souhait de s'intéresser surtout à la partie la plus pauvre de la population et notamment les scandales récurrents autour de l'attribution des HLM, ...

Déterminants

Parmi les déterminants de la crise actuelle, on peut distinguer les causes d'ordre sociologiques ou démographiques et pesant sur la demande, des causes directes, d'ordre économiques pesant sur l'offre.

Déterminants démographiques et sociologiques

• Déterminants démographiques : Les évolutions de la population française (urbanisation croissante, mobilité plus importante des ménages^[7], espérance de vie croissante) explique une part de la hausse de demande de logements, particulièrement sensible en ville.
• Déterminants sociologiques : La baisse continue de la taille des ménages au XX^e siècle siècle induit une hausse de la demande de logement. Entre 1975 et 2005, le nombre moyen de personnes par ménages est ainsi passé de 2,88 à 2,31^[8]. La hausse du célibat (20% des français adultes seraient célibataires selon le sondage INSEE de 1999^[9]), particulièrement significative dans les grandes villes et à Paris, et la multiplication des divorces (qui entraînent la demande de deux logements avec des chambres, pour accueillir alternativement les enfants, au lieu d'un seul auparavant) renforce la demande de logement dans ces zones.

Déterminants règlementaires, politiques, et économiques

Le premier facteur est la pénurie de terrains constructibles : selon un rapport du Sénat, il n'y aurait « pas de pénurie de foncier brut » (c’est-à-dire de terrains qui pourraient accueillir des logements), à l'inverse d'autres pays européens, mais une « pénurie de l'offre de terrains mis sur le marché au regard de la demande de logements » (c’est-à-dire des terrains où la construction de logement a été autorisée par les maires)^[10]. En outre, les autorisations de construire ne sont pas faîtes là où sont les besoins : la construction immobilière se concentre ainsi de plus en plus dans des communes rurales et, entre 1995 et 2006, ce sont ces zones qui ont connu la croissance en logement la plus importante^[11]. Ces mises en chantier, à la fois loin des centres-villes et des bassins d'emplois ne contribuent pas à réduire la crise. Enfin, selon le mensuel Alternatives économiques, une des causes de la faiblesse de l'offre s'explique par la réticence des maires à accueillir de nouveaux habitants : « modification des équilibres sociaux et donc politiques de la ville, charges supplémentaires en termes d'équipements publics, motif de mécontentement pour les habitants en place », risques financiers et environnementaux, etc^[11].

Second facteur explicatif de la pénurie relative selon les zones, l'importance des taxes sur l'achat/vente de biens immobiliers. Selon l'OCDE, la France a les droits de mutation les plus élevés en Europe après la Belgique^[12]. Les collectivités locales, qui touchent ces droits qui sont des pourcentages du prix de vente, ont en outre intérêt à ce que les prix restent élevés^[11]. L'OCDE préconise la baisse de ces droits de mutation pour augmenter la fluidité du marché.

Dans le même temps, la France a connu une baisse massive du coût du crédit. En novembre 2010, les taux étaient ainsi à leur plus bas depuis 1945^[13]. Cette baisse a nourri une forte hausse des prix, la baisse du coût de la dette étant compensée par une hausse des prix de vente.

Philippe Manière ajoute aux déterminants règlementaires l'instabilité du cadre des investissements : il note ainsi dans L'Aveuglement français (1998) que le taux de déduction forfaitaire pour frais sur les loyers encaissés est passé de 25 à 20% en 1981, puis à 15% en 1988, 10% en 1989, 8% en 1990, 10% en 1993, 13% en 1995 et 14% en 1997. Cette instabilité rend tout calcul prévisionnel de la viabilité d'un investissement impossible, ce qui décourage selon Philippe Manière les investisseurs de construire de nouveaux logements ou de rénover les logements anciens. Il écrit ainsi : « Il ne faut pas s'étonner dans ces conditions que le parc locatif privé se restreigne année après année, avec les conséquences que l'on sait sur le logement »^[14]. De même, l'économiste Etienne Wasmer dénonce la surréglementation de l'immobilier, qui multiplie les effets pervers, et préconise de simplifier radicalement les textes pour en revenir à des relations contractuelles standard^[15].

Pour l'économiste Vincent Bénard dans Le Logement : crise publique, remèdes privés, la crise du logement en France tire son origine de l'intervention étatique, tant dans la pénurie du foncier que dans la réglementation. Il écrit ainsi :

« en matière de logement, l'intervention de l'État n'est pas la solution : elle est le problème »

.

L'impact du logement social

L'effet du logement social sur le marché immobilier est discuté ; pour certains il est insuffisant, pour d'autres il fausse l'équilibre entre l'offre et la demande et renforce la crise du logement.

En 2006, 4 millions de ménages ont cherché un logement. Parmi eux, 800 000 ont accédés à la propriété (en s'endettant ou non). Les autres ont fait appel au parc locatif. « Étant donné l'insuffisance de l'offre par rapport à la demande, les candidats à la location, surtout s'ils disposent de ressources modestes ou précaires, vivent la recherche de logement comme un véritable parcours du combattant » précise ainsi un document de la Fondation Abbé Pierre^[16]. Sur ces 3,2 millions de postulants à la location, 430 000 ont obtenu un logement social.

L'offre de logements sociaux connaît une baisse importante entre 1999 et 2005 : elle passe de 500 000 à 430 000 logements. Plusieurs raisons à cela : construction assez faible et rotation des logements en baisse. Cette faible rotation des locataires s'explique par l'écart croissant entre loyers dans le parc HLM et dans le secteur locatif privé. Cet écart est particulièrement important en région parisienne^[17].

La construction de nouveaux logements sociaux marque le pas et une commune sur cinq n'atteint pas le quota de 20% de logements sociaux prévu par la loi SRU de 2000^[11]. Selon la Fondation Abbé Pierre, depuis 2002, l'aide à la pierre par l’État s'est réduite. Par ailleurs, le renouvellement du parc social se concentre de plus en plus sur le logement intermédiaire (Produit à loyers intermédiaires et PLS), tandis que la construction de logements sociaux (PLUS et PLAI) est en baisse (9% du renouvellement de parc en 2007)^[16].

Pour autant, le fait qu'une hausse de la part du logement social soit la solution est critiquée. Selon l'économiste Jacques Garello, il y a une « double tromperie : d’une part le parc public n’est pas la solution, d’autre part le parc public n’est pas social »^[18]. Selon Philippe Galy, élu UMP et ancien fonctionnaire dans le logement social, la crise du logement prendrait en partie son origine dans la gestion des aides au logement et des HLM. Les allocations accordées aux locataires nourrissent la hausse des loyers, tandis que les HLM limitent la mobilité des habitants sans bénéficier à ceux qui en ont besoin. Un constat partagé par le docteur en histoire économique Jean-Baptiste Noé pour qui « les locations à loyer modéré renchérissent le coût global du logement et ne profitent pas aux populations les plus pauvres »^[19].

Difficultés nouvelles pour le logement des classes moyennes

Entre 1990 et 2006, les ménages de la classe moyenne connaissent une hausse sensible du poste de consommation « logement, eau, gaz et électricité », passant de 20 % à 25,2 % des dépenses de consommation des ménages français, premier poste de consommation loin devant les transports (14,7% en 2006) et l'alimentation (13,7% en 2006)^[20]. Cette hausse du poids du budget logement des ménages s'explique notamment par l'envolée des prix de vente au mètre carré (multipliés par deux depuis 2001) et celle, très supérieure à l'inflation, des loyers.

Politiques proposées pour résoudre la crise

Les mesures prises ont été essentiellement les suivantes :

• accorder un "droit au logement opposable" ;
• Accroître encore la protection des locataires en difficulté, c'est-à-dire restreindre encore les droits des bailleurs^{[réf. nécessaire]} ;
• subventionner directement, ou indirectement (par des exonérations fiscales), la construction et la rénovation ;

Deux grandes tendances s'opposent dans la préconisation des politiques à apporter. D'un côté, agir sur l'offre par des aides ou l'accroissement de mesures existantes :

• d'accroître, de moderniser et de mieux répartir géographiquement le parc de logement social (HLM) ;
• d'orienter cet accroissement vers la partie la plus sociale (PLUS et PLAI) plutôt que vers le logement intermédiaire (Produit à loyers intermédiaires et PLS)^[16] ;
• d'orienter le parc HLM existant vers les familles réellement modestes (rapprocher des prix de marché les loyers des détenteurs d'un HLM dont les revenus sont élevés, voire les expulser au-delà d'un plafond^[21];
• Réquisitionner les logements vacants ;

Ces propositions sont le plus portées par des acteurs politiques qui insistent plus généralement sur la nécessité de l'intervention publique.

De l'autre côté, libérer l'offre :

• supprimer les règlementations de zonage qui « limitent artificiellement la constructibilité du sol » et ainsi provoquent une « rareté artificielle » qui serait responsable d'un tiers de la valeur des biens immobiliers en 2005^[22]. « Tout terrain doit être présumé constructible ».
• supprimer ou réduire drastiquement les subventions et aides à la propriété, qui sont un des facteurs de la hausse des prix de l'immobilier, tant à l'achat qu'à la location
• simplifier la réglementation et diminuer la protection des locataires, qui se retourne contre eux puisque les propriétaires demandent plus de garantie: l'économiste Etienne Wasmer écrit dans Libération : « Faisons de la loi sur le logement un simple sous-chapitre du droit des contrats : on signe, on paie, si on ne paie pas, on s'en va. Divisons la longueur des textes de lois par deux. Simplifions leur exposition, plus besoin de lire trente décrets d'application pour comprendre comment faire appliquer ses droits. »^[15]
• remplacer le système du logement social et le système complexe des aides au logement par un chèque logement, fonction du nombre de personnes du foyer et dégressif avec les revenus pour éviter les effets de seuil, utilisable pour l'achat ou la location^[23] ;
• vendre les HLM à leurs locataires, ce qui rendrait actif un capital actuellement mort (Cf. théorie de Hernando de Soto), et rendrait plus efficient le marché immobilier (actuellement fragmenté en sous-marchés)  ;
• ouvrir l'immigration aux professionnels étrangers pour que les entreprises puissent répondre à la demande de construction.

Avec une telle politique (qui tient à la fois d'une politique de la demande, pour le chèque logement, et d'une politique de l'offre, pour le reste), Vincent Bénard affirme que « la crise peut être résolue en moins de 10 ans »^[24].

Notes et références

Sources

• « Les facteurs fonciers et immobiliers de la crise du logement », rapport du Sénat, 2004
• « La crise du logement en France », étude d’élèves de l’ÉNA, juillet 2005

Voir aussi

Articles connexes

• Bidonvilles en France
• Bulle immobilière
• Mal-logement

Bibliographie

• Vincent Bénard, Le Logement : crise publique, remèdes privés, Romillat, 2007. (ISBN 2878941365), [présentation en ligne]
• Patrick Grépinet, La crise du logement. Des chiffres pour comprendre, des pistes pour agir, édition L'Harmattan, coll. Questions contemporaines, 2006, 200 p., (ISBN 2296005888)
• Christian Julienne, Logement, solutions pour une crise fabriquée, 2006, Paris, Les Belles Lettres, 332 p., ISBN 2251443088, [présentation en ligne]
• Georges Mesmin, Urbanisme et logement : Analyse d'une crise, 1992, Paris, PUF, 173 p., ISBN 2130448488
• Henry Hazlitt, L'économie politique en une leçon, édition de 1979, chap. 18 : Les résultats du contrôle des loyers, [lire en ligne]

Filmographie

• Patric Jean, La Raison du plus fort

Lien externe

• "Crises et politiques du logement en France et au Royaume-Uni", colloque franco-britannique, déc. 2006, Paris
• Clameur, site proposant de Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux.
• Numéro de la revue Regards croisés sur l'économie consacré à la crise du logement en France

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