Logement social en France

Un logement social, en France, est un logement destiné, suite à une initiative publique ou privée, à des personnes à revenus modestes qui auraient des difficultés à se loger sur le marché libre. L'expression concerne à la fois la construction de logements, l’occupation et la gestion de ce patrimoine. Elle sert aussi à désigner le secteur économique constitué par ce marché immobilier et les politiques d'économie sociale qui président à son administration.

Dans les autres pays, le logement social a des buts proches.

Objectifs

Le logement social s'adresse à des personnes dont les revenus ne permettent pas d’ « accéder à un logement décent et indépendant ». L’article 140 de la loi SRU précise ainsi que « toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières » a droit à ce type de logement « en raison notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’existence »'. Les plafonds de loyers et de revenus des locataires sont fixés chaque année par décret et diffèrent selon la localisation, le type de conventionnement et la composition des ménages locataires.

Pour que les loyers restent bas les pouvoirs publics fournissent une aide indirecte, versée non au locataire mais au bailleur, sous forme de facilités de financement, de subventions, de déduction fiscale, etc. Cette aide est assortie de conditions sur la qualité du logement et le montant des loyers.

Depuis l'an 2000, le logement social vise à répondre aux objectifs de mixité sociale définie par la loi SRU rendant obligatoire un pourcentage de 20 % de logements sociaux dans les communes de plus de 3 500 habitants (1 500 en Île-de-France) comprises dans une agglomération de plus de 50 000 habitants, comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants^[1].

Le logement social est aussi un outil visant à répondre au droit au logement, qui est reconnu par certains comme d’intérêt général. Toutefois, il est à noter que 70% de la population française peut prétendre, du fait de ses revenus, à un logement social.

D'autres politiques du logement, notamment le contrôle des loyers, peuvent être utilisées dans le but de limiter (mais souvent avec l'effet pervers d'augmenter^{[Comment ?]}) les effets néfastes des pénuries ou pour maintenir le stock de logements à des niveaux de loyer plus acceptables pour la majorité des locataires.

Données statistiques

Selon les pays, l'importance du logement social est très variable, mais on peut noter que la France se trouve dans la moyenne basse de la pratique européenne.

La France compterait 4,508 millions de logements HLM au 1^er janvier 2010 (hors Martinique et Guyane)^[4].

Types de logement social

Il existe différents types de logement social :

• Le logement (public ou privé) de type HLM (habitation à loyer modéré), logements construits et gérés par un organisme public ou privé.
• Le logement subventionné ou conventionné, construit et parfois géré par des entreprises privées.
• Les coopératives d'habitation dont la formation a été subventionnée et aidée (conseils juridiques) par les pouvoirs publics. Ceux-ci voient dans les coopératives une voie plus facile vers l'accession à la propriété qu'ils tendent à favoriser pour des raisons d'autonomie financière des familles et de responsabilité civique accrue des propriétaires.

L'habitat social peut être de tout type : « grands ensembles », « petit collectif », individuel dans une copropriété, pavillonnaire, etc.

Financement

En France le logement social est financé d'abord par plusieurs acteurs :

• l’État sur crédits budgétaires ; l’investissement se fait sous trois formes essentiellement, ci-après très synthétisées :
  • une subvention fonction de la vocation sociale du projet, dite communément "aide à la pierre";
  • une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), les collectivités locales (bénéficiaires de cet impôt) étant dédommagées par un fonds de compensation ;
  • une TVA à 5,5 % selon le régime fiscal de la livraison à soi même ; en contrepartie le préfet a ainsi un droit de réservation de 30 % des logements sociaux, dont 5 % pour les fonctionnaires de l'État. les crédits budgétaires consacrés à ces investissements relèvent des différentes administrations qui consacrent des moyens inégaux pour le logement de leurs agents ; le ministère de l'équipement, en charge de la procédure interministérielle ou celui de la défense restent les principaux investisseurs.^{[réf. nécessaire]}
• la caisse des dépôts et consignations, prêteur historique du logement social, de par son rôle de gestionnaire du livret A ; la loi lie en effet ce dernier au financement de la construction neuve d'habitat social.
• les collectivités territoriales peuvent également contribuer à des opérations de logements, et interviennent, le plus souvent, en financement complémentaire à celui de l’État.
• le 1 % logement qui correspond à la participation des employeurs à l’effort de construction, et favorise le logement des salariés ; ces fonds sont utilisés par des collecteurs du 1 % aussi bien en prêts qu’en subventions et pour favoriser le logement locatif ou l’accession à la propriété.
• les caisses d’allocations familiales : elle reçoivent les cotisations des employeurs et distribuent les différentes aides personnelles au logement

Limites

Le logement social est confronté à des problématiques spécifiques.

• Les règles d'attribution des HLM, ainsi que l'occupation de certains HLM par des occupants dont les revenus dépassent les normes prévues pour l'attribution font l'objet de nombreuses critiques, notamment de la part des tenants de politiques ultra-libérales. Dans son ouvrage^[5], Vincent Bénard, analyste à l'Institut Turgot et ex-directeur de l'Institut Hayek, deux Think-Tanks promouvant les idéologies économiques libérales, en expose les principales :
  • Faux positifs : une fois obtenu, le logement et surtout le bénéfice d'un loyer plus faible que celui du marché libre pouvait être conservé à vie (et au-delà : il pouvait, dans certains cas, être transmissible à ses héritiers), même si le bénéficiaire voit sa situation devenir meilleure que celle d'un autre qui n'a pas obtenu de logement social. Ainsi la collectivité lui verse une rente, différence entre le loyer social et le loyer du marché libre, au lieu de la verser à un autre qui en a plus besoin. Les sommes en jeu peuvent être considérables : un avantage de 500 € par mois représente la moitié d'un SMIC et, au bout de 40 ans, 240 000 €.
    Selon ce raisonnement, la loi « Boutin » de 2009 a supprimé le droit au maintien dans les lieux pour les personnes dont les revenus sont deux fois plus élevés que les plafonds et a baissé les plafonds de revenus de 20%.
  • Faux négatifs : selon les critères légaux, environ 60 à 70 % (selon les sources) de la population française peut prétendre à un logement social, alors que l'offre est fixée par la loi à un niveau de l'ordre de 20%. Il y a donc un grand nombre de gens qui peuvent légitimement prétendre à un logement social et qui n'en bénéficient pourtant pas.
    Historiquement, le niveau des plafonds avait été fixé pour permettre aux classes moyennes, également mal logées dans les années 1950, à accéder à un logement confortable à un loyer abordable. Cette politique était associée à un rythme de construction également élevé (apogée en 1974). Le déficit de construction de logements depuis 1977 et les changements démographiques des années 1980 et 1990, ainsi que l'augmentation du confort des logements dans les centres anciens, ont participé à l'augmentation du différentiel entre la demande potentielle pouvant prétendre à un logement social et à l'offre réellement disponible, conduisant également à une certaine spécialisation des logements sociaux^{[réf. nécessaire]}.
  • file d'attente et pénurie : toujours en raison de la proportion trop importante de bénéficiaires potentiels, le logement social est rationné. Le logement social est par définition en pénurie tant qu'il n'est pas hégémonique : il n'est « social » que par l'avantage qu'il procure par rapport au marché normal, et qui en augmente la demande par rapport à l'offre. Cela dote le gestionnaire d'un important pouvoir sur les bénéficiaires possibles : l'attribution d'un logement est de facto une faveur dont le bénéficiaire est redevable à celui qui la lui accorde. Les occupants de logement social ne les libèrent que très peu, ce qui limite encore plus l'offre, et donc les occasions pour les attributaires d'exercer leur pouvoir, mais il reste assez important pour être encadré par des procédures lourdes, donc longues, donc gênantes pour ceux qui ont urgemment besoin d'un logement à bas prix du fait d'une dégradation brutale de leur situation.
  • objectifs contradictoires : mixité sociale ou priorité aux démunis ? : les HLM ne sont pas conçus comme devant être des ghettos de pauvres, il faudrait donc qu'y réside une proportion normale de classe moyennes et supérieures (d'autant qu'il ne convient pas non plus de mettre en déficit les organismes gestionnaires, et qu'il leur faut donc une proportion raisonnables de locataires sans difficultés pécuniaires) ; mais d'un autre côté il faut quand même loger prioritairement les plus nécessiteux. Ces deux objectifs sont contradictoires, ce qui conduit à des protestations automatiques lorsqu'on propose des modifications tendant vers un des deux objectifs (au nom de l'autre) (ex : loi DALO, loi Boutin, et critiques apportées à ces textes au nom de la moindre mixité sociale).
• Urbanisme et absence de mixité sociale : les logements sociaux sont souvent concentrés dans des quartiers ou des communes concentrant les populations à faible pouvoir d'achat voire en difficultés financières, et du fait notamment de leur rapide développement, proposant une faible offre commerciale et en services, une faible offre d'emplois, ce qui cultive une mauvaise image de ces quartiers et de leurs habitants rendant difficile leur accès à l'emploi ailleurs et favorisant les exclusions.
• Concurrence déloyale à l'égard des bailleurs privés : le secteur « social » est subventionné alors que les bailleurs privés sont imposables. Les associations de propriétaires militent généralement^[6] pour que les gouvernements subventionnent plutôt les locataires à faibles revenus et laisse fonctionner le libre marché en matière de logement. À l'inverse, certaines associations de défense des mal-logés dénoncent les loyers très élevés pratiqués par les bailleurs privés qui se constituent ainsi une rente sur la pénurie de logement et sur les aides à la personne qui leur permettent de pratiquer des loyers plus élevés sans contrepartie sur la qualité du logement ou l'accueil de population plus démunie.

Historique du logement social en France

Projet pour la ville de Chaux autour de la saline d'Arc-et-Senans

La préoccupation de loger les familles les plus modestes est une réflexion ancienne.

Déjà dans l'antiquité gréco-romaine, le problème se posait : il était résolu par la constructions d'immeubles à plusieurs étages, construits par les patriciens. On y logeait les plébéiens appelés clients : citoyens romains issus du bas peuple et distincts des esclaves.

L'historique du logement social en France démarre à la fin du XVIII^e siècle, le XIX^e siècle est la période qui va permettre de développer les initiatives qui aboutiront au XX^e siècle au financement public du logement social, et in fine à la loi DALO ; soit principalement quatre périodes :

• le temps des aventuriers (1775 - années 1880) ;
• le développement du logement « bon marché » et les premières lois (années 1880 - années 1920) ;
• le temps des bâtisseurs (années 1920 - années 1970) ;
• les dernières lois (années 1970 - années 2000).

En 1775, l'architecte Claude-Nicolas Ledoux réalise l'un des premiers exemples d'architecture industrielle : la saline royale d'Arc-et-Senans. Dès l'origine des plans, Ledoux conçoit un ensemble architectural comprenant les installations techniques et les logements des ouvriers, ainsi que des jardins : la saline royale fonctionnait comme une usine intégrée où vivait presque toute la communauté du travail^[7].

Le XIX^e siècle est la période qui va permettre de développer les initiatives qui aboutiront au XX^e siècle au financement public du logement social, dont les mesures les plus récentes sont :

• le 5 mars 2007, la « loi instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale », dite « loi DALO »^[8]
• et le 25 mars 2009, à la loi de « mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion », dite loi Boutin qui contient de nombreuses mesures concernant le logement social^[9].

Pour approfondir

Bibliographie

• Butler, Rémy, Noisette, Patrice, Le Logement social en France : 1815-1981, de la cité ouvrière au grand ensemble. Paris : Maspero, 1983
• Bonvalet, Catherine, Brun, Jacques, Segaud, Marion (sous la dir. de), Logement et habitat : l'état des savoirs, Paris : La Découverte, 1998
• Dumont, Marie-Jeanne, Le logement social à Paris (1850-1914), Paris, Mardaga, s. d. [1991]
• Eleb, Monique, Debarre, Anne, L'invention de l'habitation moderne, Paris 1880-1914, Éditions Hazan et Archives d'architectures modernes, 1995
• Flamand, Jean-Paul, Loger le peuple : essai sur l'histoire du logement social en France, Paris : La Découverte, 1989
• Frey, Jean-Paul, La Généalogie des types de logements patronaux : 1836-1939, Société et urbanistique patronale, Paris, 1987
• Graëffly, Romain, Le logement social : étude comparée de l’intervention publique en France et en Europe occidentale, Librairie générale de droit et de jurisprudence, Paris, 2006
• Guérin, Serge (dir), Habitat social et vieillissement. Représentations, formes et liens, Paris : La documentation Française, 2008
• Guerrand, Roger-Henry, Propriétaires et locataires : les origines du logement social en France, (1850-1914), Paris : Quintette, 1987
• Guerrand, Roger-Henri, Une Europe en construction : deux siècles d'habitat social en Europe, Paris : Ed. la Découverte, 1992
• Guerrand, Roger-Henry, Les origines du logement social en France, Paris : Les Éditions Ouvrières, 1966
• Le Vigan, Pierre, Inventaire de la modernité avant liquidation, Avatar éditions, diffusion Librad, 2007.
• Topalov, Christian, Le Logement en France : histoire d'une marchandise impossible, Paris : Presses de la Fondation nationale des sciences politiques, 1987
• La Revue de l'économie sociale, Numéro spécial consacré à l'habitat social XIX-XX^e siècle, international.
• Jean-Marc Stébé, Le Logement social en France, Paris, PUF, 19 novembre 2007, 128 p. (ISBN 978-2-13-055594-0) [présentation en ligne] 

Articles connexes

• Glossaire de l'immobilier
• Cité ouvrière
• Logement étudiant en France
• Cité-jardin
• Grand ensemble
• 1 % logement
• Bail social

Liens externes

• Union sociale pour l'habitat - Union des organismes HLM (France)
• CNL - Confédération Nationale du Logement (France)
• ANIL - Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (France)
• Réseau des acteurs de l'habitat, fondé en 2007 par quatre associations d'élus, ACUF, ADCF, AMGVF, ADF et l'Union sociale pour l'habitat
• Site sur l'histoire du logement en Europe sur le site de l'ENS
• UESL

Notes et références

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