Vente en viager d'un bien immobilier en France

Le viager est une forme de vente immobilière : une personne généralement âgée vend sa maison en contrepartie d'une rente viagère, en conservant, éventuellement, le droit d'y rester vivre. Le vendeur, encore appelé crédirentier, bénéficie dans ce cas d'un droit d'usufruit ou d'un droit d'usage et d'un droit au fruit (usus et fructus) d'un bien appartenant à autrui. Ces deux dernières notions ont des effets juridiques distincts sur lesquels le vendeur comme l'acquéreur doivent rester attentifs.

Le bien peut être également vendu en viager libre de toute jouissance ou d'occupation.

L'acheteur, encore appelé débirentier, paie le bien sous la forme d'une rente viagère (rente garantie à vie), une somme annuelle, trimestrielle ou mensuelle versée au vendeur tant que celui-ci est vivant. Le contrat peut prévoir le versement d'un capital initial, appelé le bouquet. Dans ce cas, le calcul de la rente en tient compte. L'équilibre entre bouquet et rente reste librement négociable entre le vendeur et l'acquéreur. La rente doit être indexée à un indice de référence.

Le contrat est rédigé par un notaire. Le bien devient la propriété de l'acheteur dès la signature de l'acte. Si le logement est occupé par le vendeur, celui-ci en conserve la jouissance jusqu'à son décès. Dans ce cas, le montant du prix tient compte d'un abattement pour l'usufruit et l'occupation.

Pour le vendeur

Intérêt du viager

Pour le vendeur, le viager est une formule qui lui permet de s'assurer d'un revenu régulier jusqu'à la fin de ses jours. S'il conservait la propriété de son bien, il ne pourrait pas profiter du capital qu'il détient et celui-ci reviendrait à ses héritiers. C'est une formule bien adaptée pour les personnes qui n'ont pas d'héritiers. Pour que cette ressource ne soit pas érodée au fil du temps, il faut que la rente soit indexée sur l'inflation.

Les risques

Dans le cadre d'un acheteur commerçant, artisan ou en profession libérale et que celui-ci soit mis en faillite, le code du commerce (Article L.621-40) qui régit la liquidation du bien s'applique et la clause "Clause Résolutoire" contenue dans l'acte, unique protection juridique, devient alors inapplicable face au Mandataire-Liquidateur.

Pour l'acheteur

Pour l'acheteur^[1], c'est un moyen d'échelonner la dépense d'acquisition d'un bien immobilier. En outre, l'acheteur fait un pari sur la longévité du vendeur. Ce pari peut être gagnant ou perdant, comme ce fut le cas du notaire qui acheta en viager, en 1965, la maison de Jeanne Calment alors âgée de 90 ans : ce malheureux acheteur paya des années de rente pour rien car il est mort un an avant sa vendeuse qui est décédée à plus de 122 ans en continuant à toucher la rente versée par les héritiers du notaire.

Comme acheteurs célèbres :

• Stanislas Leszczyński reçoit les deux duchés de Lorraine et de Bar à titre viager lors du Traité de Vienne
• Général de Gaulle acquiert en viager sa propriété la Boisserie
• Valéry Giscard d'Estaing acquiert en viager le château de sa tante
• John Fitzgerald Kennedy utilise la formule du viager pour ses placements personnels

Glossaire

Le débirentier

L'on parle de débirentier pour désigner la personne qui doit payer la rente viagère.

Le crédirentier

L'on parle de crédirentier pour désigner le bénéficiaire de la rente viagère.

Anecdote

Cette forme de vente immobilière a donné lieu à un film comique français : Le Viager de Pierre Tchernia. Le film américain Un duplex pour trois de Danny DeVito s'est inspiré de l'affaire de Jeanne Calment.

Bibliographie

• Philippe Page & André Culot (dir.), Les droits de jouissances. Aspects civils et fiscaux, Ed. Anthemis, 2007, 230p.

Notes et références

Voir aussi

Liens internes

• Rente viagère
• Glossaire de l'immobilier

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