Maintenance de patrimoines immobiliers

Terminologie des activités de maintenance

Exploitation

Cette notion, plus large que celle de conduite, intégrant des opérations de "petit entretien" et les opérations de "renouvellement", pouvant être assimilée à l'exploitant au sens de la réglementation, ne sera pas employée ici.

Conduite

Il s'agit des opérations de démarrage, d'arrêt et d'ajustement des consignes de fonctionnement, des équipements et installations, visant à optimiser leur usage. La conduite des installations, notamment vis-à-vis des consommations d'énergies doit être spécifiée séparément.

Maintenance

• Niveau I : actions simples qui peuvent être effectuées par l'utilisateur/agent, à l'aide d'instructions simples et sans outillage autre que celui intégré au bien.
• Niveau II : opérations courantes effectuées par un personnel qualifié ou un agent technique, avec des procédures détaillées et un outillage léger.
• Niveau III : opérations de technicité générale effectuées par un technicien qualifié, avec des procédures complexes et un outillage portatif complexe.
• Niveau IV : opérations technique de spécialité effectuées par un technicien ou une équipe spécialisés, maîtrisant une technique ou technologie particulière, avec des instructions générales ou particulières de maintenance et un outillage portatif spécialisé.
• Niveau V : rénovation, reconstruction, remplacement d'une installation, d'un équipement, d'une pièce de structure ou de fonctionnement, selon un processus proche de sa fabrication ou de son assemblage initial.

Note : Ces opérations « maintenance » sont également appelées opérations de « petit entretien » et « gros entretien ». Il est à noter que la norme FDX ne prévoit pas les opérations de « renouvellement » car incombant habituellement aux « services travaux neufs » et non pas aux « services maintenance ». Les termes « conduite et petit entretien » dit P2 et « gros entretien et renouvellement » dit P3 sont des termes spécifique aux contrats de chauffage. Ces termes sont non définis par la FD X 60-000 car elle se limite à la seule tâche du « service maintenance » n'incluant pas l'ensemble du périmètre des exploitants comprenant aussi la conduite et le renouvellement. Les définitions des P2 et P3 ont l'avantage d'être beaucoup plus clairs et simples à utiliser et peuvent être utilisés dans un autre cadre contractuel.

Association entre « niveaux de maintenance, durée contractuelle, seuil de prise en charge des pièces, et types de contrats… »

Les paramètres d'influence pour la définition des niveaux de maintenance des patrimoines immobiliers (hors habitat) sont définis dans le cadre des activités de "conduite", "maintenance(petit entretien et gros entretien)" et "renouvellement".

Chaque intervention de maintenance peut nécessiter le remplacement de pièces d’usure, de pièces de fonctionnement, de pièces de rechange, de pièces détachées, voire d'équipement complet. Il est donc indispensable, dans une relation « contractuelle » basée sur les définitions normalisées des niveaux de maintenance, de préciser quelles sont les pièces à prendre en compte selon des critères objectifs d'appréciation (type de pièce, valeur de remplacement, etc.)

Les tableaux ci après ne donnent que des orientations quant à la façon de définir la relation entre les niveaux de maintenance et les obligations contractuelles. Ils ne sont en aucun cas figés en l'état et il revient aux parties de fixer préalablement à la signature du contrat les limites de fournitures par niveau de maintenance.

Tableau 1 : classification, durée contractuelle, consommables, outillage et pièces

Niveaux de maintenance : I à II

• Classification Sypemi : Agent (I) / Agent technique (II)
• Durée contractuelle : >= 1 an
• Fourniture de consommables, matières d'appoint : Oui
• Fourniture des outillages (définis par les intructions de maintenance) : Outillage léger
• Pièces détachées à prendre en charge : Pièces d'usure
• Valeur des pièces détachées prises en charge pour les équipements techniques (base 2006) (1) : ⇐ 50 €
• Valeur des pièces détachées prises en charge pour les installations terminales et le second œuvre(base 2006) (1) : ≤ 5 €

Niveaux de maintenance : I à III

• Classification Sypemi : Technicien (III)
• Durée contractuelle : ≥ 3 ans
• Fourniture de consommables, matières d'appoint : Oui
• Fourniture des outillages (définis par les intructions de maintenance) : Outillage portatif
• Pièces détachées à prendre en charge : Pièces d'usure
• Valeur des pièces détachées prises en charge pour les équipements techniques (base 2006) (1) : ⇐ 100 €
• Valeur des pièces détachées prises en charge pour les installations terminales et le second œuvre(base 2006) (1) : ≤ 50 €

Niveaux de maintenance : I à IV

• Classification Sypemi : Maîtrise 1er degré (IV)
• Durée contractuelle : ≥ 4 ans
• Fourniture de consommables, matières d'appoint : Oui
• Fourniture des outillages (définis par les instructions de maintenance) : Outillage portatif spécialisé
• Pièces détachées à prendre en charge : Pièces de fonctionnement
• Valeur des pièces détachées prises en charge pour les équipements techniques (base 2006) (1) : ⇐ 250 €
• Valeur des pièces détachées prises en charge pour les installations terminales et le second œuvre(base 2006) (1) : ≤ 100 €

Niveaux de maintenance : I à V

• Classification Sypemi :
• Durée contractuelle : ≥ 6 ans
• Fourniture de consommables, matières d'appoint : Oui
• Fourniture des outillages (définis par les instructions de maintenance) : Outillage portatif spécialisé et équipement de soutien industriel
• Pièces détachées à prendre en charge : Pièces de rechange et de structure, rénovation, reconstruction, remplacement d'un équipement, d'une pièce de structure ou de fonctionnement, assimilable à de la « Garantie Totale »
• Valeur des pièces détachées prises en charge pour les équipements techniques (base 2006) (1) : A définir dans le plan pluriannuel de rénovation, reconstruction, remplacement
• Valeur des pièces détachées prises en charge pour les installations terminales et le second œuvre(base 2006) (1) : A définir dans le plan pluriannuel de rénovation, reconstruction, remplacement

1) La valeur des pièces peut être indexée, par exemple à l'aide de l'index BT 50 : Rénovation et entretien tous corps d'état.

Tableau 2 : exemples de pièces

Ces exemples de pièces sont indicatifs dans un cas courant pour un professionnel de la maintenance immobilière ; un même type de pièce pourra appartenir à différents niveaux en fonction des équipements de soutien nécessaires, de la complexité de la documentation et de procédures ou de la qualification nécessaire.

Niveau de maintenance : I

Fonction : Consommables (nécessaires à la maintenance)

Définition selon norme X 60-012 : -

• Mécanique : Huile, graisse pour apppoint, Petite quincaillerie (vis, boulons, rondelles, colliers, etc.)
• Électricité : Piles courantes pour équipement technique, Vitrage pour boitier bris de glace, Voyant lumineux pour armoire électrique
• Autres : Produits d'entretien (dégraissant, détergent) pour maintenance, Rouleau de papier pour appareil technique enregistreur

Niveaux de maintenance : II & III

Fonction : Pièces d'usure (nécessaires à l'usage)

Définition selon norme X 60-012 : pièce conçue pour recevoir seule ou en priorité les dégradations, abrasion, corrosion, veillissement, fatigue, etc.

• Mécanique : Huile pour vidange, Roulement, garniture mécanique, courroie
• Electricité : Piles pour appareil autonome, Fusible BT ⇐16A, Bobine de contacteur ⇐32A, Source lumineuse, starter, ballast
• Hydraulique, Aéraulique, Plomberie-Sanitaire : Joint de canalisation ou de robinetterie de puisage, Filtre à air jetable, Brise-jet pour robinet de puisage, Produit d'appoiont de traitement d'eau (antigel, anti-algues, anti-bactéries), Sel pour adoucisseur et traitement filmogène
• Autres : Vitrage simple ⇐1m², Dalles à l'unité (moquette, faux-plafond, faux-plancher), Peinture et vernis pour retouche, Produit phytosanitaire, Produit de désinfection, désinsectisation, dératisation, Produit de détartrage, débouchage pour équipement sanitaire

Niveau de maintenance : IV

Fonction : Pièce de fonctionnement

Définition selon norme X 60-012 : pièce ... appelée à subir des dégradations prévisibles nécessitant une ou plusieurs remises en état ou remplacements.

• Électricité : Interrupteur ou disjoncteur ⇐32A, Moteur à cage pour ventilo-convecteur, B.A.E.S., Thermostat
• Hydraulique, Aéraulique, Plomberie-Sanitaire : Siphon de lavabo, Pomme de douche, Flexible gaz domestique, filte à cartouche (eau, fioul, huile), circulateur monobloc, Groupe de sécurité sanitaire, Purgeur type domestique, Tête de robinet de puisage, Mécanisme de chasse d'eau, Abattant de WC
• Autres : Ferme-porte, Bloc-porte, Serrure à larder, Lecteur de badge

Niveau de maintenance : V

Fonction : Pièce de rechange

Définition selon norme X 60-012 : pièce destinée à remplacer une pièce défectueuse ou dégradée dans un matériel ou une installation.

• Mécanique : Câble, courroie pour levage (ascenseur), Boulon pour massif de fixation
• Électricité : Batterie pour onduleur, Pile spéciale, Coffret électrique, Contacteur, Fusible MT-HT, Moteur électrique de puissance, résistance de radiateur électrique
• Hydraulique, aéraulique, plomberie-sanitaire : flexible pour équipement technique (chauffage, plomberie-sanitaire), Filtre à air pour centrale de traitement d'air, Pompe, vanne, batterie d'échange, Robinet de puisage, Lavabo, receveur de douche, urinoir, cuvette de WC, réservoir de chasse d'eau
• Autres : store, zone de moquette, faux- plancher, faux-plafond, Petit élément de couverture (travail en hauteur), étanchéité pour terrasse, Migration logicielle ou matérielle

Niveau hors niveaux de maintenance : Travaux neufs y compris renouvellement

Fonction : Pièce de structure

Définition selon norme X 60-012 : pièce dont la dégradation dans les conditions d'usage normal est peu probable.

• Mécanique : structure, ossature
• Électricité : TGBT, luminaire encastré
• Hydraulique, aéraulique, plomberie-sanitaire : filtre électrostatique, caisson de traitement d'air
• Autres : cloison, porte, fenêtre, joint de façade

Voir aussi

Liens externes

• (fr) Syndicat Professionnel des Entreprises de Multiservice Immobilier et de Facilities Management