Bulles immobilières des années 2000

Une bulle immobilière est une bulle spéculative qui apparaît à l'échelle locale d'une région voire sur l'ensemble du territoire d'un marché immobilier. Elle est caractérisée par une hausse rapide de la valeur des biens immobiliers.

Très intimement liée à des aspects spéculatifs et psychologiques, l’augmentation des prix évolue sans rapport avec de nombreux fondamentaux économiques comme les salaires ou le rendement locatif. Le marché reviendra immanquablement, sur le long terme, à sa valeur d’équilibre. Le dégonflement de la bulle peut être lent (cas des marchés immobiliers en général, en raison de la faible liquidité des biens), ou rapide : la correction des prix prend alors la forme d’un krach immobilier, laissant de nombreux propriétaires en equity négative (le montant de l'emprunt bancaire contracté est supérieur à la valeur du bien immobilier). Comme pour les différents types de bulles spéculatives, l’existence d'une bulle immobilière n’est connue de manière certaine qu’a posteriori, après son éclatement.

Lorsque la hausse des prix concerne une zone particulière (une ville, un quartier, un projet immobilier), on parle de spéculation immobilière.

Les raisons de la formation d'une bulle immobilière

• L'inflation et les anticipations d'inflation
• Les fluctuations de taux d'intérêts actuels et anticipés
• Le report d'investissements dans le cas d'un krach boursier
• Les fluctuations de réglementations dans l'urbanisme, le marché locatif, ou le crédit^[1]
• Le mimétisme comportemental (voir Mimétisme et investissement)

Il y a aussi la spéculation qui se fait dans des cas spécifiques, par exemple :

• Un changement de zonage en vue
• Une usine qui vient s'établir dans les environs.

Les causes de déséquilibre du marché sont diverses

Causes structurelles

• Concentration des populations sur certaines zones attractives professionnellement, climatiquement, culturellement, etc.
• Exode rural (dans les pays en voie de développement).

Causes conjoncturelles

• Les bulles et krachs immobiliers sont inversement corrélés aux taux d'intérêt. Des taux très bas abaissent les mensualités et poussent à s'endetter et acheter à prix fort.
• Un important surplus d'espaces inoccupés conséquent d'investissements immobiliers passés mal dirigés.

Causes réglementaires

• Le mauvais état du parc immobilier causé par une fiscalité inadaptée et par l'absence de protection des petits propriétaires.
• Un contrôle des loyers trop strict sur le marché du logement.
• Des politiques restrictives des permis de construire ; mais quand bien même ceux-ci seraient accordés de façon très libre, on ne peut pas bâtir sur les rues, et il faut bien en aménager de nouvelles.
• Une mauvaise gestion du patrimoine foncier et immobilier de l'État et la non libération du parc foncier et immobilier devenu moins utile.

Causes budgétaires

• Des politique de renouvellement urbain peu actives.
• La destruction de logements insalubres sans construction de logements neufs.

Causes sociologiques

• La fin des repères traditionnels (famille, État providence) qui rendent les individus réceptifs au stress.
• Les mythes de l'ère précédente (le golden-boy des années 1980, la nouvelle économie des années 1990) ont fait long feu et doivent laisser place à un nouveau mythe, celui du riche propriétaire terrien.
• Les rumeurs de pénuries de logement, entretenues par des mythes secondaires :
  • Le mythe d'achats massifs d'étrangers.
  • Le mythe du mini baby-boom des années 2000-2001.
  • Le mythe de la hausse du nombre d'étudiants.
  • Le mythe du marché local déconnecté des fondamentaux du marché.
  • Le mythe du mauvais entretien du parc immobilier alors que la France bénéficie du meilleur parc d'Europe.

Mythes et psychologie

Contrairement à certains produits de consommation courante, les prix de l'immobilier sont très difficiles à déterminer. En fait, le « juste prix » est établi au regard des transactions précédentes. Cela soulève deux problèmes :

• d'une part, difficulté de connaître les prix des transactions réalisées,
• d'autre part, chaque appartement ou maison étant unique, difficulté de définir un prix moyen pour des biens différents.

Ainsi, la psychologie joue un rôle fondamental dans la détermination des prix de l'immobilier. La hausse comme la baisse des prix est alors un phénomène auto-alimenté, selon que les médias influencent – volontairement ou non – les ménages dans leurs achats immobiliers.
cCertains mythes subsistent – par exemple : « l'immobilier ne fait que monter », ce qui est absolument faux si l'on regarde l'historique des prix immobiliers sur les cent dernières années, qui montre plutôt l'existence de cycles dans les prix de l'immobilier^[2].

Exemples de bulle immobilière

Bulle immobilière japonaise des années 1990

Indice historique des prix du foncier du Japon (1965-2008)

Gonflement :

Dès 1986, les prix du foncier augmentent fortement au Japon. Par exemple, l'indice du Japan Real Estate Institute concernant le foncier à usage résidentiel passe de l'indice 50 en 1978 à l'indice 126.1 en 1991. Comme le montre, le graphique la bulle foncière fut beaucoup plus importante dans l'immobilier commercial. L'augmentation des prix est globalement très largement supérieure à l'inflation mésurée sur les prix à la consommation. La flambée des prix touche les 6 six principales métropoles japonaises et en particulier la capitale Tokyo où la moindre parcelle de terrain vaut une fortune (on s'amusait alors à calculer que le prix théorique des jardins du palais de l'empereur, situés en plein centre de Tokyo était équivalent au prix de la Californie toute entière…).

Crise et dégonflement : Les prix baisseront modestement en 1990 et 1991, puis la baisse s'accélèrera. De 1990 à 2005, l'indice des prix de l'immobilier japonais connaîtra 17 années de baisse dans un contexte déflationniste généralisé. En 2005, l'indice résidentiel atteint 77.3, (37 % en dessous du plus haut) soit un niveau proche des prix de 1982 avant la flambée.

La bulle foncière japonaise et la déflation sévère qui a accompagné son éclatement sert de modèle aux économistes et aux banques centrales afin de définir des scénarios d'éclatement de bulle d'actifs. Quelques mois avant le déclenchement de la crise des crédits subprimes en 2007, Les Échos titraient par exemple « L'Amérique n'est pas un nouveau Japon »…

Bulle immobilière américaine des années 2000

Indice historique des prix des logements US (1890-2008) ajusté de l'inflation.

Indice Case&Shiller (2000-2008) des principales villes US.

Le marché immobilier américain a connu une croissance très forte des prix au cours des années 2000, après le dégonflement de la bulle Internet. Une trop grande quantité de liquidités sur le marché, et des conditions de crédit « exceptionnelles » (voir subprime), seraient à l’origine de cette bulle.

Toutefois, il faut observer que l'inflation immobilière a été très variable d'un État américain à l'autre. Dans son livre Le Logement, Crise publique, Remèdes privés^[3], Vincent Bénard observe que, dans les États où la réglementation foncière est peu contraignante, l'offre de logements s'est adaptée à la demande, et les prix ont peu augmenté. Il en est ainsi du Texas. Par contre, là où les contraintes administratives sont fortes (exemple : Californie), les prix se sont envolés.

Cette analyse ne peut cependant être généralisée à l'ensemble de la planète, dans la mesure où certains pays européens à réglementation foncière contraignante n'ont pas connu de hausse (exemple de l'Allemagne) et où certains pays à réglementation foncière non-contraignante ont pu connaître une hausse importante (exemple de l'Irlande). Les constructions de nouveaux logements, bien loin d'entraîner une régulation de l'offre, de la demande et des prix, ont souvent produit un effet inverse, tirant vers le haut le prix de l'immobilier ancien (cas de la France), ce qui souligne le caractère spéculatif du marché de l'immobilier au début des années 2000.

Le dégonflement rapide de la bulle immobilière américaine (voir (en) United States housing bubble) en 2007 a engendré une crise monétaire et financière mondiale, connue sous le nom de crise des subprimes.

Et dans le reste du monde ?

Selon le magazine The Economist dans un article du 16 juin 2005^[4], il existerait en 2005 une bulle immobilière dans l'ensemble des pays suivants : États-Unis, Angleterre, Australie, Nouvelle-Zélande, Irlande, Espagne, (voir à ce sujet l'article Bulle immobilière espagnole), Afrique du Sud, Inde, Chine et France.

Bulles immobilières en France

Notes et références de l’article

Voir aussi

Articles connexes

• Bulle spéculative
• Bulle immobilière américaine des années 2000
• Marché immobilier
• Évaluation immobilière
• Glossaire de l'immobilier
• Étalement urbain
• Indice Case-Shiller
• Patrimoine immobilier
• Politique de la ville
• Plan local d'urbanisme
• Trou noir de l'immobilier
• Collectif Jeudi Noir

Liens et documents externes

• Éclatement de la bulle sur le marché immobilier américain, article de Stéphane Sorbe dans la revue Trésor-Eco de la DGTPE
• Site sur la mécanique de la bulle immobilière et sur son actualité.
• Proposition de loi tendant à lutter contre les excès des ventes par lots et de la spéculation immobilière (M. Patrick Beaudouin)
• La crise immobilière arrive et ça va faire très mal, analyse statistique sur la bulle immobilière Française.
• Un forum de discussion sur la bulle immobiliere et le marché immobilier.
• Statistiques et indices sur le long terme par Jacques Friggit
• Historique des prix immobilier à Paris, Recueil de graphiques et chiffres sur l'historique des prix immobiliers sur le marché parisien

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