- Préavis d'un bail commercial
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Cet article fournit diverses informations sur le préavis d’un bail commercial pour une rupture du contrat à l’initiative du locataire en France.
Sommaire
Le principe
A ce jour, selon les articles L145-4 et L145-9 du code de commerce ainsi que la jurisprudence qui en découle, deux cas sont distingués :
- une résiliation du bail commercial à l’échéance d’une période triennale ;
- une résiliation du bail commercial après tacite prolongation de celui-ci, c’est à dire après qu'il est devenu contrat à durée indéterminée.
Ainsi :
- Dans le cas d’une résiliation d’un bail commercial à l’échéance d’une période triennale, il faut respecter un préavis de six avant échéance de cette période triennale.
Exemple 1
J’ai signé mon bail commercial le 12 Octobre 2008. Ma première échéance triennale est donc prévue pour le 12 Octobre 2011. Pour résilier au 12 Octobre 2011, je dois respecter une période de préavis de 6 mois. La dénonciation du bail par huissier doit donc intervenir au plus tard le 11 Avril 2011.
Dans le cas d’une résiliation d’un bail commercial devenu contrat à durée indéterminée (après tacite prolongation de la période initiale de 9 ans), il faut respecter un préavis de six mois, le contrat de bail s’achevant à la fin du trimestre civil en cours
Exemple 2
Mon contrat de bail commercial a été signé le 12 Octobre 2001. Depuis le 12 Octobre 2010, la période initiale de 9 ans de mon contrat de bail commercial est arrivée à expiration. Mon contrat de bail a été reconduit tacitement et est devenu un CDI. Je peux donc résilier mon bail quand je le souhaite, sans avoir à respecter les échéances triennales.
Si je résilie le 13 Octobre 2011, mon bail expirera quand ? Délai de préavis de six mois + délai pour atteindre la fin du trimestre civile en cours. Donc, le délai de six mois nous amène au 14 Avril 2012, et la fin du trimestre civil en cours m’amène au 30 juin 2012. Donc mon contrat de bail commercial prendra fin le 30 juin 2012.
Avant d’en arriver à ces conclusions, il aura fallu la loi LME du 4 août 2008, une question au gouvernement sur l'interpétation du texte puis une décision du TGI de Paris qui fera jurisprudence.
Législation
Le préavis d’un bail commercial est régi par les articles L 145-4 et L145-9 du code de commerce dont les extraits sont reproduits ci-dessous :
Article L145-4 du Code de commerce
La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai de l'article L. 145-9. ''(...)
Article L145-9 du Code de commerce
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l'article 1738 du code civil et sous les réserves prévues à l'alinéa précédent. (...)
Question au secrétaire d’Etat
Dans la mesure où ces textes législatifs sont équivoques, des précisions ont été demandées au législateur et voici la réponse du secrétaire d’Etat chargé du commerce, de l'artisanat et de PME :
Il faut interpréter pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance par :
Quelle que soit la situation, il faut respecter un délai de 6 mois et la fin du trimestre civil en cours pour résilier son bail commercial.
Jurisprudence
Les juges ont toutefois interpréter les textes différemment et ont fait la distinction entre une résiliation :
- en période de tacite reconduction du bail commercial ;
- pour l’échéance d’un période triennale.
Et c’est le tribunal de grande instance de Paris dans sa décision du 28 janvier 2010 qui fera jurisprudence (09-17461) en fixant les règles précédemment énoncées dans la partie PRINCIPE
Projet de loi
Afin de clarifier les choses un projet de loi est en discussion au Parlement. La proposition de loi enregistrée le 28 Juillet 2011 est reproduite ci-dessous : . Les deux premiers alinéas de l’article L. 145-9 du même code sont ainsi rédigés :
« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné pour le dernier jour du trimestre civil. « À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au delà du terme fixé par le contrat sous les réserves prévues au premier alinéa. »
Sources
- Droit commercial de Jean-Pierre Le Gall et Caroline Ruellan (éditions DALLOZ)
- monpreavispro.com : préavis d'un bail commercial
- Code de commerce, légifrance : articles L145-4 et L145-9 , projet de loi n° 3706 TITRE IER DISPOSITIONS RELATIVES À LA SIMPLIFICATION DU DROIT DES ENTREPRISES Chapitre Ier Simplification de la vie statutaire des entreprises
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