Contrat de bail en France

En droit français, un bail est un contrat selon lequel une partie, appelée le bailleur, confère à une autre partie, appelée le locataire, le droit d'usage d'un bien mobilier ou immobilier pour un certain temps, moyennant le versement d'un loyer.

Cadre légal

Les baux immobiliers locatifs sont essentiellement régis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989^[1].

Un contrat de bail écrit et signé entre locataire et propriétaire est obligatoire.

Obligations

Obligations du propriétaire

• Céder l’usage de la chose à temps
• Remettre la chose dans un état approprié
• Entretenir la chose (cependant l’entretien courant demeure à la charge du locataire)
• Payer les charges et les impôts dus à la chose
• Assurer au(x) locataire(s) un usage tranquille et sûr de la chose.

Si le bailleur ne délivre pas la chose à temps, le locataire peut  :

• Demander l'exécution du contrat (forcer le bailleur à prendre rapidement les mesures nécessaires pour mettre la chose à disposition).
• Se départir du contrat

Si le bailleur ne délivre pas la chose dans un état approprié, le locataire peut  :

• Demander la réparation de la chose
• La résiliation du contrat

En cas de faute de la part du bailleur, le locataire peut, en plus demander des dommages-intérêts à condition de respecter des formes (envoi de mise en demeure, saisie du tribunal).

Obligations du Locataire

• Payer le loyer
• Maintenir la chose en état (entretien) (voir Etat des lieux (droit))
• Signaler sans délais les défauts au bailleur.
• Tolérer les visites du bailleur.

Si le locataire a un retard dans le paiement du loyer, le bailleur peut :

• Exiger le paiement du loyer ;
• Poursuivre son locataire ;
• Résilier le bail et, dans le cas d'un bail immobilier, entamer une procédure d’expulsion (à condition toutefois d’avoir fixé par écrit un délai de paiement au locataire).

Les types de contrat de bail

Mise en place de moyens coercitifs depuis 1945 :

• 1/09/1948 – Bailleur social exploité
• 22/6/1982 – Loi Quillot
• 23/12/1986 – Loi Mehaignerie
• 6/7/1989 – Loi Mermaz

Les trois dernières lois ont le même objet, le Bail d’habitation et le bail mixte.

La loi de 1989 a été modifiée par :

• 21/7/1994 Loi pour l’habitat
• 16/6/2006 la loi ENL (engagement national pour le logement)
• 5/3/2007 La loi sur le logement opposable
• 8/2/2008 La loi sur le pouvoir d’achat.

Le contrat de louage

Le contrat de louage (Article 1709 à 1762 du Code Civil) :

• Le louage doit porter sur une chose immeuble.
• L’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre de la chose
• Le louage doit porter sur une durée (notion de temps), la durée doit être déterminée ou déterminable. Si la durée est indéterminée chaque partie peut se réserver le droit de sortir du contrat.
• Le prix ou possibilité de le déterminer. Le prix est une notion essentielle.

Dans le contrat de louage la destination contractuelle est importante, il faut déterminer de quelle destination il s’agit : d’une destination commerciale (droit commercial), d’une destination rurale (les baux ruraux) ou une destination principale (loi Mermaz).

Bien immobilier à usage d'habitation

Résiliation d'un bail immobilier

Le contrat de location peut à tout moment être résilié par le locataire ou par le bailleur. Le délai de préavis est de 3 mois lorsqu'il émane du locataire et de 6 mois lorsqu'il est à l'initiative du bailleur.

À l'initiative du locataire

À tout moment le locataire peut donner congé à condition de respecter un préavis de 3 mois. Le locataire reste redevable du loyer et de ses obligations naissant du bail jusqu'à la fin de son préavis, le préavis peut néanmoins être écourté si le bailleur trouve un nouveau locataire qui souhaite rentrer dans les lieux. Ce préavis peut être ramené à un mois dans certains cas particuliers (perte d'emploi, location d'un bien meublé, etc.).

Il peut résilier le bail à tout moments. La notification doit se faire au bailleur par LRAR ou par exploit d’huissier. La forme est importante. Lorsqu’il y a plusieurs locataires tous doivent donner congé sinon celui-ci ne sera opposable qu’à l’égard de celui qui a donné congé. Il y a solidarité entre les locataires et le congé de l’un ne le décharge pas de son obligation de paiement pour la période postérieure à la date d’effet du congé (son obligation continue jusqu’à la fin du bail).

Délais de préavis

Le préavis normal est de 3 mois. Le délai court à partir de la réception de la LRAR ou la signification de l’acte par huissier (Article 15 L89).

Il existe un préavis réduit à 1 mois dans plusieurs cas :

• En cas de mutation (jurisprudence de 2006 la notion de mutation doit être une décision imposée par la hiérarchie, le stage professionnel n’est pas un cas de mutation). L’éloignement n’est pas une condition. Il faut que le congé soit envoyé à une période très proche de la mutation.

Dans le cadre d'une location meublée :

• La perte d’un emploi, licenciement ou fin de CDD. Ne sont pas assimilables à une perte d’emploi le changement d’activité, la démission, l’abandon de poste, la perte d’emploi dans une activité libérale ou commerciale, la fin des études. Une rupture conventionnelle est en revanche assimilée à une perte d'emploi. En effet, selon le ministre du logement (réponse ministérielle du 16 mars 2010 publiée au JOAN Q. n°40307), en cas de rupture conventionnelle d'un CDI, le locataire qui donne congé bénéficie, sous réserve de l'interprétation des tribunaux, d'un délai de préavis réduit à 1 mois puisque cette rupture conduit à une perte d'emploi qui est une des conditions pour bénéficier d'un préavis réduit.
• En cas de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
• Le locataire âgé de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile
• Le locataire qui bénéficie du RSA.

Si le contrat de bail est commun au deux époux il suffit que l’un d’eux satisfasse d’un motif légitime pour que le préavis réduit s’applique. Ceci peut également s’appliquer au niveau du colocataire.

Le bailleur peut toujours contester le préavis réduit sauf s’il a expressément validé le motif. La jurisprudence dispense le locataire de tout préavis lorsque les lieux sont insalubres ou inhabitables, c’est au locataire d’en ramener la preuve.

Rupture de bail à son terme

Il faut qu’il y ait une volonté express de l’une des parties pour mettre fin au contrat. Lorsque l’on a manifesté sa volonté de donner congé il est impossible de se rétracter sauf accord de l’autre.

À l'initiative du propriétaire

Le propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement à l'échéance du bail. Ce congé doit être motivé pour les raisons suivantes sous peine de nullité du congé :

• reprise du logement pour y habiter lui, son conjoint, concubin depuis au moins un an, son partenaire de pacs, ses ascendants et descendants, les ascendants et descendants de son conjoint, concubin depuis au moins un an et partenaire de pacs (dans le cas d'une location meublée, un membre de la famille à reloger ne justifie pas le non renouvellement du bail).
• pour vendre le bien vide.

Il doit en informer préalablement le locataire (par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier), 6 mois au moins avant le terme du bail.

En cas de loyers impayés, le bailleur peut également mettre fin au contrat, après avoir établi un commandement à payer délivré par huissier, conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, puis, sans saisie du juge des référés par le locataire sous deux mois pour demander la suspension de la clause résolutoire. Le bailleur est en droit de demander, par référé, la condamnation du locataire, ainsi que son expulsion au moyen de la force publique.

Références

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