Spot zoning

Spot zoning

Le spot zoning est lapplication du zonage à une petite parcelle de territoire ou à un seul terrain. Le terme est généralement utilisé tel quel en français même si on parle parfois de « zonage ponctuel[1] » ou de « rezonage parcellaire[2] ».

Sommaire

Explications

La nécessité du spot zoning vient du fait que, pour des fins déquité, toute réglementation doit être générale et uniforme dans son application. Dans le contexte nord-américain le zonage sest développé, la jurisprudence a permis que la prohibition de certains usages puisse être limitée à certaines rues, certaines zones. Cependant, à lintérieur dune même zone, il ne peut y avoir discrimination entre les terrains. Si un besoin légitime se fait sentir daccorder une dérogation à une propriété ou à une petite partie de la zone existante, la règle de luniformité dapplication oblige le conseil municipal à effectuer un spot zoning de cette propriété ou de cette partie de zone en créant une nouvelle zone.

Étant donné que les usages permis sur un terrain ont un impact direct sur sa valeur, la légitimité dune telle démarche est souvent mise en cause : « Plus la nouvelle zone est petite, plus les usages permis tranchent avec les usages environnants, plus la classification devient suspecte[3]. » Cependant, la règlementation de zonage tirant sa légitimité de sa conformité à un schéma directeur préexistant, toute modification associable à du spot zoning doit sévaluer à laune de cette conformité et de la préservation de lintérêt général.

Le spot zoning est légitime et même nécessaire lorsquune municipalité doit corriger des problèmes non prévus lors de ladoption de son règlement de zonage. Cependant, même lorsque légitime, un excès dutilisation du spot zoning peut contrecarrer toute tentative de planification rationnelle de lutilisation du sol.

Un emploi illégitime est fait le plus souvent lorsque des élus municipaux, incités par le lobbying ou la corruption, utilisent le spot zoning pour favoriser un citoyen ou une entreprise. Les tribunaux ont maintes fois été appelés à se prononcer sur des litiges impliquant le spot zoning car cest par ce moyen que sexprime le mieux dans une municipalité les conflits entre lintérêt individuel et lintérêt collectif. Notons qu'au Canada, contrairement aux États-Unis, les cas soumis aux tribunaux ont plus souvent porté sur des spots zonings faits au détriment du propriétaire[4].

Pour les tribunaux, puisqu'un spot zoning peut être dans l'intérêt public même lorsqu'il favorise des intérêts privés (et même lorsque ces intérêts on travaillé la obtenir la modification), le vrai test est celui de la bonne foi des autorités.

Lautorité sur le zonage

Aux États-Unis le zonage est dabord apparu, l'outil a été conçu comme un exercice constitutionnel du police power dun État[5] et conséquemment, le spot zoning constitue un tel exercice de ce pouvoir par une autorité locale lorsque la loi de lÉtat le permet. Il est par contre invalide lorsque la loi de lÉtat linterdit[6]. Notons que ces lois précisent que les règlements de zonage doivent être conformes à un plan directeur.

La notion de dérogation

La dérogation est une permission de contrevenir à la réglementation générale imposée par le règlement de zonage. Une dérogation nest permise que lorsquun propriétaire subit un dommage substantiel qui ne pourrait être réparé autrement. Si une autorité locale attribue une dérogation à un propriétaire qui ne souffre pas dinconvénient important à la réglementation, sa légalité peut être contestée.

Voir aussi

Références

  1. Réjane Charles, Le Zonage au Québec, un mort en sursis, 1974, Presses de luniversité de Montréal, 171 p.
  2. Lorne Giroux, Aspects juridique du règlement de zonage au Québec, 1979, Presses de lUniversité Laval, 543 p.
  3. Lorne Giroux, p. 177
  4. Lorne Giroux, p. 180
  5. Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co., 272 U.S. 365 (1926)
  6. Eves v. Zoning Board

Liens externes

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Contenu soumis à la licence CC-BY-SA. Source : Article Spot zoning de Wikipédia en français (auteurs)

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