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Démembrement
Le démembrement est l'action de transférer à quelqu'un certains des attributs du droit de propriété sur une chose.
Sommaire
Propriété
L'usufruit et la nue propriété sont des droits démembrés de la propriété.
Envisagée traditionnellement comme technique de transmission patrimoniale, le démembrement peut dorénavant être considéré du point de vue de l’investissement locatif.
Le principe : « Dissocier l'achat de la nue-propriété d'un bien immobilier de son usufruit. »
Il s’agit pour un investisseur, d’acquérir au comptant ou à crédit la nue-propriété d’un bien immobilier, l’usufruit étant en parallèle acheté par un bailleur institutionnel qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement.L’investisseur achète la nue-propriété, ou le droit de devenir plein propriétaire de ce bien à l’issue d’une période déterminée.
Ce schéma d’investissement présente de nombreux avantages :
- La sécurité
- Le Nu-propriétaire transfère l’ensemble des aléas locatifs (loyers impayés, vacances) et des charges d’entretien inhérents à cet investissement.
- La valorisation
- Le Nu-propriétaire renonce à la perception de loyers pendant la période de démembrement en contrepartie d’une remise sur le prix de vente pouvant aller jusqu’à 50 %.
- La fiscalité
- Le Nu-propriétaire bénéficie d’une exonération de fiscalité sur le bien pendant toute la durée du démembrement : pas d’impôt sur le revenu ni d’impôt de solidarité sur la fortune. Devenu plein propriétaire, il est exonéré de plus-value à 15 ans.
Il bénéficie donc d’un effet de levier optimisé qui consiste à payer et à rembourser 50 à 60% du prix du bien, pendant qu’il se valorise sur 100% de sa valeur.
Finances
En finance, le démembrement est l'opération qui consiste à séparer un instrument financier, généralement une obligation à taux fixe, en autant d'instruments différents que celui-ci comporte de flux financiers.
Exemple
Une obligation à taux fixe et coupon annuel ayant une durée de vie comprise entre 9 et 10 ans pourra, si le contrat d'émission le permet, être démembrée en 11 obligations zéro-coupon différentes :
- 10 certificats de coupon;
- 1 certificat de principal.
Voir aussi
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