- Contrat de bail en Suisse
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En droit suisse, un bail est un contrat selon lequel une partie, appelée le bailleur, confère à une autre partie, appelée le locataire, le droit d'usage d'un bien immobilier, d'équipement ou d'installations pour un certain temps, moyennant le versement d'un loyer.
Sommaire
Cadre légal
Le bail à loyer est régi par le Code des Obligations (art. 253 à 274). Dans les cantons concernés (Vaud, Genève, Fribourg, Neuchâtel, Jura et les régions francophones du Valais), il est complété par le Contrat-cadre romand de baux à loyer[1]. Ce contrat-cadre romand est lui-même complété dans le canton de Vaud uniquement par le Contrat-cadre vaudois[2] intitulé Règles et usages locatifs du Canton de Vaud (RULV).
Obligations du bailleur
- Céder l’usage de la chose à temps
- Remettre la chose dans un état approprié
- Entretenir la chose.
- Payer les charges et les impôts dû à la chose
- Assurer au(x) locataire(s) un usage tranquille et sûr de la chose.
Si le Bailleur ne délivre pas la chose à temps, le locataire peut :
- Demander l'exécution du contrat (forcer le bailleur à prendre rapidement les mesures nécessaires pour mettre la chose à disposition).
- Se départir du contrat
Si le Bailleur ne délivre pas la chose dans un état approprié, le locataire peut :
- Demander la réparation de la chose
- Une réduction du loyer
- La résiliation du contrat
En cas de faute de la part du Bailleur, le Locataire peut, en plus
- Demander des dommages-intérêts
Obligations du locataire
- Payer le loyer
- Maintenir la chose en état (entretien)
- Signaler sans délais les défauts au bailleur.
- Tolérer les visites du Bailleur.
Si le locataire a un retard dans le paiement du loyer, le Bailleur peut
- Exiger le paiement du loyer un trimestre à l’avance au lieu d’un mois.
- Poursuivre son locataire.
- Réaliser le dépôt de garantie à la banque ou contracter une garantie de loyer sans dépôt auprès d'un organisme agréé par la FINMA (le montant est normalement équivalent à trois loyers)
- Résilier le bail et entamer la procédure d’expulsion. À condition d’avoir fixé par écrit un délai de paiement au Locataire est l’avertir qu’à défaut du règlement du loyer, il sera expulsé.
Les deux types de contrat de bail
Le bail à durée déterminée
Il s’agit d’un contrat de bail dans lequel une date de fin de location de la chose. Le contrat prend alors fin à la date convenue.
Le bail à durée indéterminée
Il s’agit d’un contrat de bail dans lequel il n’est pas convenu de dates de fin de location. Le contrat se renouvellera alors tacitement chaque année. Pour résilier ce type de contrat, il faut envoyer la lettre de congé au moins trois mois avant l’échéance contractuelle (six pour les locaux commerciaux), parfois plus selon le contrat.
Lorsque la chose est le logement familial, la lettre de congé doit être signée par les deux conjoints. Le bailleur qui désire résilier le contrat de bail doit utiliser la formule officielle agréée par le canton.
Autres
- Si le locataire veut restituer l'objet loué avant l’échéance légale, il doit envoyer une lettre de résiliation au bailleur et il doit lui même présenter un locataire de remplacement solvable et disposé à reprendre la location de la chose sans délais et aux même conditions. Néanmoins, si le contrat de bail est conclu par plusieurs personnes, la lettre de déclarant l'intention de restituer l'objet loué doit être signée par tous les co-signataires du bail (membres du couple ou colocataires).
- Le locataire ne doit pas cesser de payer son loyer pour faire pression sur le bailleur. Car dans ce cas, il se met en demeure et donne donc l’autorisation au bailleur de résilier le contrat. Le locataire peut, par contre, consigner son loyer dans un compte prévu à cet effet, en suivant certaines démarches formelles.
- Une augmentation de loyer doit être annoncée au moyen d'une formule officielle qui doit indiquer les motifs de la hausse. Elle ne peut être notifiée que pour l’échéance du contrat (sauf exceptions), doit parvenir au locataire au moins 10 jours avant le délai de résiliation et ne doit pas contenir des menaces de résiliation.
- En cas du décès du locataire, le décès ne met pas un terme automatique au bail. Celui-ci « passe » aux héritiers qui en deviennent titulaires ensemble. Néanmoins, si les héritiers ne souhaitent pas conserver le bail, la loi prévoit dans ce cas un délai de résiliation spécial qui leur permet de le résilier pour la fin d'un trimestre avec un préavis de trois mois. Les héritiers peuvent bien évidemment aussi restituer l'objet loué de manière anticipée en proposant un candidat solvable de remplacement. La résiliation de bail, quelle qu'elle soit, doit être signée par tous les héritiers ou un représentant de ceux-ci, mais dûment autorisé.
Références
Liens externes
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