Surface hors œuvre nette

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La surface hors œuvre nette ou SHON est utilisée en droit de l'urbanisme français.

Explication

La SHON est une mesure de superficie des planchers pour les projets de construction immobilière. Elle a pour objectif de :
• vérifier que la densité des constructions respecte le coefficient d'occupation des sols (COS) applicable au terrain.
• constituer l’assiette pour le calcul des taxes liées à la construction du bâtiment (TLE, TDENS, CAUE…)

La SHON se calcule en soustrayant à la surface hors œuvre brute (SHOB) les surfaces suivantes :

• surfaces des combles et des sous-sols dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ;
• surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez-de-chaussée,
• surfaces affectées à l'usage de locaux techniques situés en sous-sol et en combles ;
• surfaces affectées à l'usage de cave en sous-sol dès lors qu'il n'y a pas d'ouverture sur l'extérieur autre que celles destinées à l'aération ;
• surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garage) ;
• surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ;
• surface égale à 5 % de la surface hors œuvre affectée à l'habitation (déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux), après application des déductions précédentes relatives à l'habitation ;
• déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles d'habitation dans la limite de 5 m² par logement pour des travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène ;
• déduction d'une surface forfaitaire de 5 m² par logement respectant les règles relatives à l'accessibilité intérieure aux personnes handicapées, prévues selon le cas aux articles R. 111-18-2, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9 du code de la construction et de l'habitation.

Il existe une certaine jurisprudence relative à la notion de locaux aménageables ou non notamment en ce qui concerne les caves. À ce sujet, un arrêt du 18 mai 2004 rendu par la cour administrative d'appel de Paris a tranché. Cet arrêt a motivé une réponse ministérielle^[1] ainsi qu'une réponse parue au bulletin officiel du droit de l'urbanisme de mai 2005. Ces réponses indiquent clairement que les critères de consistance et d'affectation des locaux ne doivent pas être confondus.

Conclusion : la surface affectée à la cave est bien à déduire de la SHOB dès lors qu'elle est dépourvue d'ouvertures sur l'extérieur autres que celles nécessaires à son aération.

La SHON doit être inférieure ou égale à la superficie du terrain multipliée par le coefficient d'occupation des sols (COS).

Sources

Textes de référence

• Article R 112-2 du Code de l'urbanisme, tels que rédigé successivement par :
  • décret n^o 76-276 du 29 mars 1976, Journal officiel du 30 mars 1976 date d'entrée en vigueur 1^er avril 1976 ;
  • décret n^o 77-739 du 7 juillet 1977, Journal officiel du 8 juillet 1977 ;
  • décret n^o 87-1016 du 14 décembre 1987 art. 1, Journal officiel du 19 décembre 1987 ;
  • décret n^o 88-1151 du 26 décembre 1988 art. 1, Journal officiel du 28 décembre 1988 en vigueur le 1^er janvier 1989 ;
  • décret n^o 2000-1272 du 26 décembre 2000 art. 1, Journal officiel du 28 décembre 2000 ;
  • décret n^o 2006-555 du 17 mai 2006 art. 10, Journal officiel du 18 mai 2006 en vigueur le 1^er janvier 2007.

Sources générales

• SHON sur service-public.fr
• Circulaire n^o 90-80 du 12 novembre 1990
• Circulaire n^o 99-49 du 27 juillet 1999

Notes et références

Voir aussi

• Surface hors œuvre brute
• Surface habitable
• Permis de construire
• Coefficient d'occupation des sols • Plan d'occupation des sols • Plan d'aménagement de zone • Plan local d'urbanisme
• Glossaire de l'immobilier

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