Servitude (droit français)

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Il existe des servitudes de droit privé et des servitudes de droit public (servitudes administratives qui se décomposent en servitude d’utilité publique et servitudes d'urbanisme). Les premières sont des servitudes civiles appelées couramment servitudes.

Servitudes de droit privé

Une servitude est une charge supportée par un immeuble bâti ou non (fonds servant) faisant l'objet d'une propriété privée, pour l’usage ou l’utilité d’un autre immeuble (fonds dominant), appartenant à un autre propriétaire. Depuis l'entrée en vigueur du code général de la propriété des personnes publiques, le domaine public peut supporter des servitudes conventionnelles^[1]. Les servitudes constituent un droit réel, immobilier, accessoire du droit de propriété. Les servitudes sont intrinsèquement liées à l’immeuble. Si l'accord des propriétaires suffit pour la créer (principe du consensualisme), il est nécessaire de recourir à un acte authentique, c’est-à-dire un acte notarié, pour que la servitude soit publiée à la Conservation des hypothèques et devienne ainsi opposable aux propriétaires successifs du fonds servant.

Les servitudes sont soit légales ou du « fait de l'homme ».

Les servitudes légales ont pour origine la loi.

• La servitude de vue précise les distances minima à respecter par rapport à la limite séparative.
• La servitude légale de passage : le code civil précise qu'un fonds enclavé a droit à un passage sur le(s) fonds voisin(s).
• les autres servitudes comme la distance minimum des plantations de la limite séparative.

Les servitudes établies « par le fait de l'homme » peuvent être :

• par titre ou conventionnelles.
• acquises par usucapion, si elles sont continues (voir ci-dessous) et apparentes.
• par destination du père de famille (implicite).

Il existe de nombreuses servitudes classées selon leur nature continue ou discontinue:

• Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme (art. 688 alinéa 2 du code civil).

Exemples : une conduite d’eau, un égout, une vue.

• Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées (art. 688 alinéa 3 du code civil).

Exemples : droit de passage, droit de puisage.

En France, elles sont définies pour la plupart par le code civil (art. 637 à 710), mais également dans d'autres textes (code de l'urbanisme, code Forestier, code Rural…).

Exemple : la servitude (légale) de passage est un droit d’accès à la voie publique reconnu au profit du propriétaire d’un fonds enclavé. Le code civil prévoit qu’un propriétaire qui n’a sur la voie publique aucun accès ou une issue insuffisante, pour une exploitation agricole, industrielle ou commerciale, ou encore pour la réalisation d’une opération de construction, peut demander à son voisin un passage suffisant pour accéder à sa propriété (art. 682 du c.civ.).

Servitude de droit public ou administratif

Limitation administrative au droit de propriété instituée par l’autorité publique dans un but d’utilité publique. Elle constitue une charge qui existe de plein droit sur tous les immeubles concernés et qui peut aboutir :

• Soit à certaines interdictions ou limitations à l’exercice par les propriétaires de leur droit de construire, et plus généralement le droit d’occuper ou d’utiliser le sol.
• Soit à supporter l’exécution de travaux ou l’installation de certains ouvrages, par exemple pour l’établissement des lignes de télécommunications ou le transport d’énergie électrique.
• Soit, mais plus rarement, à imposer certaines obligations de faire à la charge des propriétaires (travaux d’entretien ou de réparation, etc.).

Voir aussi Servitude d'utilité publique

Notes et références de l'article

Voir aussi

Articles connexes

• Glossaire de l'immobilier
• Servitude environnementale

Liens et documents externes

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