Coefficient d'occupation des sols

En France, le coefficient d'occupation des sols ou COS détermine la quantité de construction admise sur une propriété foncière en fonction de sa superficie. Il est contrôlé notamment lors de l'instruction des permis de construire (Coefficient optimal de surface pour le commerce).

Des dispositions législatives peuvent permettre de majorer le COS afin de favoriser la construction de logements sociaux ou de logements favorisant les économies d'énergie ; par exemple, suite au Grenelle de l'environnement, et pour accompagner le Plan Bâtiment du Grenelle, un bonus de coefficient d'occupation des sols (COS) de 30% (contre 20% avant la parution de la loi Grenelle 2) est possible sous certaines conditions d'économies d'énergie : obtention des labels BBC-Effinergie ou Très Haute Performance Energétique Energie Renouvelable (THPE ENR) ^[1].

Définition réglementaire

« Le coefficient d'occupation du sol qui détermine la densité de construction admise est le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de plancher hors œuvre nette ou le nombre de mètres cubes susceptibles d'être construits par mètre carré de sol.»

— Premier alinéa de l'article R 123-10 du Code de l'urbanisme^[2]

Le concept du COS, de moins en moins utilisé dans les règlements réalisés depuis la fin des années 2000 en raison de son faible impact sur la forme urbaine, s'inscrit, lorsqu'il est mis en œuvre, dans le cadre d'un Plan Local d'Urbanisme. Il détermine la surface totale des planchers - épaisseurs des murs comprises - autorisée en fonction de la surface du terrain (les caves, garages, chaufferies, pouvant, dans certains cas, ne pas être comptabilisés, comme précisé dans la réglementation de la surface hors œuvre nette).

Cette règle facultative du droit de l'urbanisme français figure, lorsqu'elle existe, à l'article 14 du règlement des zones des plans locaux d'urbanisme (PLU) ou des plans d'occupation des sols.
Certains auteurs de documents d'urbanisme définissent un COS "volumétrique", notamment pour les immeubles d'activité, dont les niveaux peuvent avoir une hauteur très différente, en exprimant un ratio entre le nombre de mètres cubes de la construction et la superficie du terrain.

Le COS ne doit pas être confondu avec le coefficient d'emprise au sol (CES), qui limite, lui, la quantité de sol occupée par la construction, afin d'imposer qu'une partie du terrain reste non bâtie pour des motifs paysagers ou d'assainissement (espace à conserver pour les espaces verts, l'infiltration ou le recueil des eaux pluviales, les espaces publics, etc.).

L'utilisation du COS dans les documents d'urbanisme n'est pas obligatoire, et peut être remplacée par la définition de diverses règles d'implantation des bâtiments dans la propriété, de hauteur et d'emprise au sol. Sa suppression avait d'ailleurs été envisagée lors de l'élaboration de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (Loi SRU) de décembre 2000, compte tenu de son caractère mathématique qui ne rend pas nécessairement compte des enjeux de paysage urbain et de densification préconisée par cette loi.

Le COS constitue une limite maximale exprimée en m2 SHON qui s'impose à tout projet de construction. Cette limite peut toutefois être dépassée dans les cas suivants :
• la construction de logements à vocation sociale peut permettre de dépasser le cos existant dans la limite de 20 %
• si la construction remplit des critères spécifiques concernant la performance énergétique ou la production d’énergie renouvelable le COS peut être dépassé sans toutefois excéder 20 %

Ces exceptions sont soumises à certaines règles et ne s’appliquent pas de façon automatique.

Exemples

Exemple :

Sur un terrain de 1 000 m², dont le réglement prévoit un COS maximal de 0,4 on peut construire jusqu'à 1 000 m² x 0,4 = 400 m² SHON.

À Paris, le nouveau Plan Local d'Urbanisme a abaissé le COS à 3 dans la zone UG (Urbaine Générale). Il était auparavant à 3,25.

En zone pavillonnaire, le COS est souvent de l'ordre de 0,3 à 0,5 tandis qu'il dépasse rapidement 1, voire 2, lorsque l'on se rapproche du centre et que le quartier est constitué de maisons de ville ou d'immeubles.

Une zone d'activité a généralement un COS compris entre 0,7 et 0,8, alors que des immeubles de bureaux dépasse couramment 2 ou 3.

La règle dite du « COS de fait » permet de reconstruire un bâtiment à l'identique même si sa densité dépasse la norme fixée par le COS. Cette règle vise à encourager les opérations de rénovation sur les bâtiments existants.

Exemples étrangers

Au Québec, dans le Plan directeur d'urbanisme de la ville de Montréal en particulier, on parle d'indice de superficie de plancher (ISP), qui est la même chose que le COS.

Voir aussi

Articles connexes

• Droit de l'urbanisme en France
• Plan local d'urbanisme • Plan d'occupation des sols • Plan d'aménagement de zone
• Surface hors œuvre nette
• Glossaire de l'immobilier

Liens et documents externes

• Dossier neuf-habitat.fr
• L'article R.123-10 du code de l'urbanisme.
• L'article de l'ABCdaire du particulier de l'Union régionale des CAUE d'Ile-de-France.

Bibliographie

Références

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