Variance (zonage)

Une dérogation, souvent appelée dérogation mineure, est une exception à une réglementation de zonage d’une municipalité accordée à un terrain par permission spéciale de l’autorité réglementaire.

Sommaire 1 Objectif 2 Types 3 Procédure 4 Au Québec 5 Voir aussi 6 Références 7 Liens externes

Objectif

Essentiellement, une dérogation est une exception administrative apportée à la règlementation de l’utilisation du sol. Généralement, elle est appliquée lorsqu’une municipalité veut éviter de compenser un propriétaire pour l’obliger à rendre son immeuble parfaitement conforme au règlement de zonage. Les dérogations sont nécessaires dans le contexte du zonage de type américain pour prévenir une confiscation règlementaire ou expropriation déguisée.

Une dérogation n’est permise que lorsqu’un propriétaire subit un dommage substantiel qui ne pourrait être réparé autrement. Si une autorité locale attribue une dérogation à un propriétaire qui ne souffre pas d’inconvénient important dû à la réglementation, sa légalité peut être contestée.

Quatre facteurs doivent être présents pour permettre une dérogation :

• la règlementation générale cause une contrainte indue,
• la dérogation est exigée pour un usage raisonnable,
• elle n’affecte pas le caractère du voisinage,
• c’est la solution la moins intrusive.^[1]

Exemple : Dans une zone exigeant une marge de recul (la distance entre le bâtiment et la rue) d’au moins 30 m, un terrain qui n’aurait pas beaucoup plus de 30 m de profondeur n’aurait aucune possibilité de recevoir une construction, ce qui résulterait en une expropriation déguisée ou une confiscation réglementaire. Une dérogation exemptant cette propriété des exigences de la marge de recul permet donc la construction.

Types

Une dérogation de superficie est nécessaire lorsqu’une configuration irrégulière du terrain exige un simple relâchement de la réglementation applicable, comme celles touchant la marge de recul ou la surface minimale de construction.

Une dérogation d’usage en est une qui permet une utilisation non conforme suivant le zonage ou une autre loi applicable. Elle est plus difficile à obtenir qu’un dérogation de superficie et est plus sujette aux contestation liées au spot zoning.

Procédure

Les dérogations ne sont généralement accordées qu’après un processus de révision statutaire et sur la base de critères spécifiques d’approbation. Même si ces critères varient d’une juridiction à l’autre, trois critères sont communs à la plupart des ordonnances de dérogation :

• La dérogation est exigée par les conditions spécifiques du site (configuration, topographie, conditions du sol, etc.), qui entrainent des contraintes indues au propriétaire,^[2]
• L’attribution de la dérogation ne causera pas de danger à la santé et à la sécurité publique,
• L’attribution de la dérogation ne constitue pas un privilège spécial au propriétaire (autrement dit, tout propriétaire dans de mêmes conditions pourrait obtenir une telle dérogation).

Au Québec

La Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LRQ c. 19.1) adoptée en 1979 régit l'urbanisme au Québec. Elle prescrit que chaque municipalité doit avoir un règlement sur les dérogations mineures pour assouplir la rigidité du règlement de zonage. Ce règlement « autorise le conseil à accorder, après avoir reçu l’avis de son comité consultatif d’urbanisme, des dérogations mineures aux dispositions des règlements de zonage et de lotissement autres que celles relatives à l’usage et à la densité d’occupation du sol ».^[3]

Voir aussi

• Zonage
• Spot zoning
• Glossaire de l'immobilier

Références

Liens externes

• Schindler's Land Use Page (Michigan State University Extension Land Use Team) [1]
• Land Policy Institute at Michigan State University [2]