Cos (Immobilier)

En France, le coefficient d'occupation des sols ou COS détermine la quantité de construction admise sur une propriété foncière en fonction de sa superficie. Il est contrôlé notamment lors de l'instruction des permis de construire.

Définition réglementaire

«  Le coefficient d'occupation du sol qui détermine la densité de construction admise est le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de plancher hors oeuvre nette ou le nombre de mètres cubes susceptibles d'être construits par mètre carré de sol.  » 
— Premier alinéa de l'article R 123-10 du Code de l'urbanisme

Concept utilisé dans le cadre du zonage, le COS détermine la surface totale des planchers - épaisseurs des murs comprises - autorisée en fonction de la surface du terrain (les caves, parking, chaufferie pouvant, dans certains cas, ne pas être comptabilisées, comme précisé dans la réglementation de la surface hors œuvre nette).

Cette règle facultative du droit de l'urbanisme français figure, lorsqu'elle existe, à l'article 14 du règlement des zones des plans locaux d'urbanisme (PLU) ou des plans d'occupation des sols. Certains auteurs de documents d'urbanisme définissent un COS "volumétrique", notamment pour les immeubles d'activité, dont les niveaux peuvent avoir une hauteur très différente, en exprimant un ratio entre le nombre de mètres cubes de la construction et la superficie du terrain.

Le COS ne doit pas être confondue avec le coefficient d'emprise au sol (CES), qui limite, lui, la quantité de sol occupée par la construction, afin d'imposer qu'une partie du terrain reste non bâtie, que ce soit pour des motifs paysagers ou d'assainissement (la propriété doit donc accueillir des espaces verts et ne pas envoyer trop d'eau de pluie dans les égouts lors des orages).

L'utilisation du COS dans les documents d'urbanisme n'est pas obligatoire, et peut être remplacée par la définition de règles fines d'implantation des bâtiments dans la propriété, de hauteur et d'emprise au sol. Sa suppression avait d'ailleurs été envisagée lors de l'élaboration de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (Loi SRU) de décembre 2000, compte tenu de son caractère mathématique qui ne rend pas nécessairement compte des enjeux de paysage urbain et de densification préconisée par cette loi.

Des dispositions législatives peuvent permettre de majorer le COS afin de favoriser la construction de logements sociaux ou de logements favorisant les économies d'énergie.

Exemples

Exemple :

Sur un terrain de 1 000 m², dont le réglement prévoit un COS maximal de 0,4 on peut construire jusqu'à 1 000 m² x 0,4 = 400 m² SHON.

À Paris, le COS est actuellement de 3,25, voire 3,75 dans certains secteurs. Le projet de plan local d'urbanisme, en cours d'élaboration, prévoit de l'abaisser à 3, avec des variations selon la taille et la fonction (habitat ou emploi) de la parcelle.

En zone pavillonnaire, le COS est souvent de l'ordre de 0,3 à 0,5 tandis qu'il dépasse rapidement 1, voire 2, lorsque l'on se rapproche du centre et que le quartier est constitué de maisons de ville ou d'immeubles.

Une zone d'activité a généralement un COS compris entre 0,7 et 0,8, alors que des immeubles de bureaux dépasse couramment 2 ou 3.

La règle dite du « COS de fait » permet de reconstruire un bâtiment à l'identique même si sa densité dépasse la norme fixée par le COS. Cette règle vise à encourager les opérations de rénovation sur les bâtiments existants.

Exemples étrangers

Au Québec, dans le Plan directeur d'urbanisme de la ville de Montréal en particulier, on parle d'indice de superficie de plancher (ISP), qui est la même chose que le COS.

Notes et références de l'article

Voir aussi

Articles connexes

• Droit de l'urbanisme en France
• Plan local d'urbanisme • Plan d'occupation des sols • Plan d'aménagement de zone
• Surface hors œuvre nette
• Glossaire de l'immobilier

Liens et documents externes

• L'article R.123-10 du code de l'urbanisme.
• L'article de l'ABCdaire du particulier de l'Union régionale des CAUE d'Ile-de-France.

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